賣「發水樓」政府坐地分肥

鄭經翰



香港的地產發展商富可敵國，更能躋身世界富豪榜行列，全因同文林行止所言，本港地產商是全世界地產商中唯一敢誇「麵包（樓宇）一定貴過麵粉（土地）」的商人，並且賺大錢。箇中的秘訣，就是靠賣全球獨一無二的「發水樓」，將官地拍賣條款容許的地積比率計算出來可售面積以外的空間一併出售。在發展商挖空心思的盤算下，額外可售的衍生樓面面積，每每比原來規定的多出三成或以上，因此不管地價如何高昂，地產商都不怕風險，夠膽投地，並且保證實賺。本周拍賣土地，九龍一塊地皮又創出新高價，成為地王，本報社評便建議政府對準要害，取消可供賣「發水樓」政策條文。

林行止沒有說出地產商如何變魔術將樓面發大售賣的辦法，本人不妨狗尾續貂，細說由來。


地產商可操控樓價

香港的高地價政策遠在七十年代初期已經確立，中英聯合聲明簽定後，中英雙方同意成立土地委員會，限制每年的土地供應量只有五十公頃，更名正言順地奠定了高地價政策不可動搖的地位。

香港地少人多，隨著社會經濟的發展和人口的增加，港人對住屋的需求及生活質素的要求不斷攀升，有利樓市長期蓬勃發展。八十年代香港實施聯繫匯率制度後，港息必須跟隨美息走，美國減息刺激經濟，香港即使期內通脹猛烈，也要被迫亦步亦趨，形成負利率，更加誘發資金流入，造就樓價長期上升，直至九七年亞洲金融風暴爆發，地產泡沫才告破滅。但地產低潮持續七、八年後，在中央援港政策的大力扶助下，本港經濟復蘇。由於內地資金源源不絕湧入，在豪宅帶動下，本港樓市又再展現生機。

理論上，樓價由供求關係決定，應該決定於一地的經濟發展和大眾市民的購買力。但實際上，回歸前已經坐大的本港地產商，完全可以操控樓價，只要控制私人住宅單位供應，又以不透明的售樓方法抬價，新樓便永遠可以高價發售。何況外在的客觀環境因素亦有利造市。一方面，中央的自由行政策讓內地資金源源不絕流入；另方面，低息環境持續誘發投資資金流入物業市場；加上二○○二年政府推出孫九招後政府以勾地政策賣地，土地供應有限，因此更容易造成供不應求的假象，有利發展商高價賣樓。不過，大地產商可以牟取暴利的秘訣，卻是獨一無二的賣「發水樓」辦法。但這種獨門秘訣，並非人人可辦，力有不逮的地產商或外來的競爭者都無法效尤。

對地產稍有認識的人，都知道所謂地積比率的意思，那就是法例容許一塊地皮可以興建的售樓面積的比例。如果地積比率是十倍的話，一塊十萬方呎的地皮，便可發展成為一百萬方呎售樓面積。理論上，一塊土地的呎價，即所謂「麵粉價」，應該是市值樓宇呎價，即所謂「麵包價」，減去建築成本和合理利潤。這條數人人識計，全世界地產都是這樣做。如果香港是公平競爭的話，海外的地產商也會蜂擁而至，就好像本港地產商也往外地發展一樣。如此一來，各個地產商便只能在價格、設計、材料上競爭，靠薄利多銷，賺取合理利潤。


聘地政官鑽空子謀利

本港地產商之所以能出超高價搶地，不怕「麵粉價」貴，因為他們有辦法以更高的「發水麵包價」賣出建成的單位，所以即使地產市道長期暢旺，多年來都一直沒有外來競爭者，包括外資和內地資本的地產商。原因就是他們計不掂數，沒有辦法興建「發水樓」，不能確保「麵包價」一定比「麵粉價」貴。但在本港擁有壟斷地位的大地產商便不同，他們旗下猛將如雲，絕大多數都是來自政府有關部門如地政署、規劃署、建築署和房屋署的精英，還有曾經負責有關政策的退休高官，所以人家沒辦法，他們也有辦法。

在港英年代，地產商已開始僱用地政官員，由於他們熟悉政府有關政策的條文，懂得鑽空子，便可將外牆、窗台、停車場、會所一類空間也計算在售樓面積之內，增加利潤。其後又玩政策，把環保政策容許興建的騎樓當作可售樓面面積出售，並可根據地區發展大綱藍圖提供「公共空間」，換取五倍樓面面積。最後高價投完地後，又再協商更改賣地條款，換取更多樓面面積。因此，不管政府因鼓勵環保而容許地產商加建騎樓，抑或為公眾提供所謂公共空間衍生額外面積，都一律在地產商稱心如意巧妙安排下被納入計算為售價面積，可以高價賣給消費者。

一塊十萬方呎的地皮，地積比率十倍，通過加建騎樓或發展公共空間，再加上會所、停車場以至公共空間及設施，原來只可售賣的一百萬方呎樓面，隨時可以變成一百五十萬方呎，發水五成。所以，在加入「發水」因素，實際投地成本便會降低至六、七成，因此就算出超高價搶地，也可以賺取暴利。

對於地產商長期以來巧取豪奪欺騙消費者的做法，政府一直隻眼開、隻眼閉，因為政府也是得益者。一來可以高價賣地，二來樓賣得愈貴，收印花稅愈多，結果庫房收益大增。那其實是變相官商勾結。儘管政府財政收入增加，市民也間接得益，但置業者因買「發水樓」而多付出的樓價，便變成在高地價政策間接稅以外的雙重受害者。


外商卻步沒真競爭

猛虎不及地頭蟲，外來的地產商，即使財雄勢大，也沒有籠絡政府官員的地利人和條件，就是願意同流合污，也不可能向總公司股東交代。

因是之故，本港地產業便長期由幾個大地產商壟斷，根本沒有真正的自由競爭，有的極其量只是寡頭競爭，勢均力敵的大地產商競相拉攏退休高官加盟，更好和更有效地利用政府有關政策條文，專營「發水樓」，牟取暴利。

沒有真正的自由競爭，市場機制便告失靈，出現的只是劣幣驅逐良幣的局面。在一小撮大地產商的寡頭壟斷下，真正有良心的發展商根本沒有立足之地，不管外資或內地發展商，只可袖手旁觀，不能參與香港獨一無二 的大賣「發水樓」暴利市場。政府要是對這種不合理的經營手法視若無睹、坐視不理，不管任何打壓樓市措施，都無關痛癢，不會產生長遠實效。