大假伊始，一連幾日，去旅行者，旅行去也。至於留港刺激經濟者，消費去也。能於最短時間消費最多，買樓是也。眾發展商故看準這個黃金檔期，大力推也。
然而，鋪天蓋地推銷下容易買錯，或是買多或是買貴，故長假正是荷包最危險時；尤是樓市，買家多用槓桿，十年八載前的負資產潮，應還記憶猶新。早已拼圖指出，樓價將於今年見頂。這非沒有基本因素：早有眾調查指樓貴程度（對比中位入息）全球排頭幾名，須知港人收入過去十幾年停滯不前；加上單位總數比住戶總數（連同流動住戶）多出廿幾萬，可見除大陸炒客外，本港樓市早已缺乏基本因素，急升都是乾炒出來。
大陸樓爆就是本港樓爆時。大陸樓市早已向下，港樓成交亦跌了半年，看來差不多了。
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2011年4月27日
筆聞集
筆銘
高處不勝寒
香港樓市將調整
反映香港樓價的中原指數由2008年年尾至今已經升近六成，當中一直都沒有一個像樣的調整。信貸對樓市升跌的影響極大，而最近各大銀行接連加按息，令樓價升勢頓止，樓市有點高處不勝寒的感覺。筆者認為香港樓市現時已經暫時見頂，而且在未來六至十二個月將會調整兩成，也就是回到2010年年頭的水準。
在執筆之時，美國十年債息只有3.4%，而目前本港普通住宅的租金回報率約為三厘多，豪宅更低至兩厘（本文結尾附有差餉物業估價署的連結）。再者，QE2人為地壓低了債息，當一個月後美聯儲停止買入美債之時，債息大有可能上升。據高盛估計，QE2令五年期美債低了40-50點子，所以十年美債在數月後有可能升越四厘。現時三厘多的租金回報率是相當於約三十倍市盈率。除非租金大升，否則這是不合理的。相比之下，恒生指數今年的預測市盈率為十二倍，而國企股指數更低至十一倍。
低息的確是對樓市有利，但也並不代表樓價能夠無止境地上升。香港漸漸有不少人認為買樓是有買貴無買錯，只要長線持有便一定賺錢，幾乎把買樓變成宗教。
事實上，只要我們並非太善忘，我們便會記得2007年的中資股和2000年的科網股在股民心目中也曾經是有買貴無買錯的股票。當所有人都看好的時候，我們必須提高警覺。老外有云：「Maximum amount of pain for maximum amount of people」。
然後，我們再看看過去半年主要地產股的股價圖。長實由於持有和黃五成的股份，而和黃表現出眾，變相幫了長實一把。恒基因為四叔最近大手增持而走勢不俗。當我們一看新地之時，其股價在過去六個月的走勢一浪比一浪低，跟上升的樓價形成鮮明的對比。
邏輯上，地產股是樓市的領先指標，新地疲弱的走勢某程度上反映投資者對樓市並不樂觀。
超人鼓勵市民買樓
但是李超人不是叫我們買樓的嗎？李超人以往一直都是叫大家要「量力而為」，不過在最近的長和系股東會上卻一反常態，聲稱由於通脹重臨，鼓勵市民買樓。同時，李超人亦坐言起行，不忘幫普羅市民一把，以低價出售位於元朗的尚城樓盤，令二手市場近乎癱瘓。長實執行董事趙國雄表示，由於市民對「唧牙膏」賣樓形式有意見，是次以低價推售尚城，主要協助市民置業。超人急市民所急，想市民所想，教我輩如何能不感動？
香港的地產商一向「唔等錢洗」，富甲天下，樓盤一直都是惜貨而售，大規模地低價賣樓實在較為罕見。新地上星期在掃管笏的星堤樓盤也是愈賣愈平，平均呎價5302元，相對之前吹風的3房目標呎價7000元，是次開價低逾兩成。當一手盤以低價發售之時，二手市場的成交自然會大跌。隔一段時間，二手市場的賣家便開始割價求售，樓價便開始跌了。然後，買家的信心被動搖，令樓價進一步下跌。
然而，筆者對樓市長遠並不是太悲觀，跌兩成也只是牛市中一個較大的調整。香港八十年代中到九十年代的大牛市，是因為中英談判後供應大減，而未來的樓市可能會因為國內買家而需求不斷。國內有錢的人都免不了走過灰色地帶，大家都怕中共有一天會翻臉不認人，所以很自然地會把一些資產調到香港和新加坡等地方，買個保險。在未來買家不斷的情況下，樓市現在可以看淡，但長遠又不能看得太淡。
總括而言，筆者建議想入市的買家，可以耐心等候一下。
香港差餉物業估價署的租金回報率資料：
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_15.xls
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