中國「收水」港樓市乾塘？ 北水強弩之末？

黃元山



香港樓按加息，並非因為銀行水緊，而是反映內地政府「收水」，一般內地企業已經出現不同程度的融資緊張，被迫轉戰香港。香港在發展離岸人民幣中心的同時，打通了中港兩地的金融連線，使內地企業可以透過「內保外貸」方式，用內地企業的資產作為抵押，透過相關香港企業拿到貸款以作融資，甚至去買房地產。在內地積極收水以控制資金過剩時，香港金融市場提供的廉價貸款，彷彿成了內地企業的太平門。不少內地房產商利用新興的「點心債券」，趁市場憧憬人民幣升值，成功以低息集資。內地一直擔心的金融安全，噩夢彷彿成真，香港不但沒有成為防火牆，反而成為內地貨幣緊縮政策的缺口。中央政府當然關注此問題，故香港金管局也不斷就本港的貸款增長發出警告。內地堵塞政策漏洞有前科，之前不少房地產商透過銀行的理財產品，從信託機構獲得融資，變相繞過銀行監管機構的緊縮政策，這個缺口去年開始已經被堵塞。所以，有理由相信中央是有決心和有能力，去堵塞香港的「滲水」缺口。內地開始缺水，內地的離岸資金可能就要班資回朝。

資金逆轉勢惹波動

傳統智慧相信，如果美國加息，資金會流走，香港樓市便會回軟；但美國不加息，香港樓市是否就可以一直向上？這是假設聯繫滙率，令香港的貨幣政策只會受美國的貨幣和利率政策影響，但從「內地收緊貨幣政策，反倒拉高香港的按息」這個例子，清楚看到香港的貨幣和利息，同樣受內地的貨幣政策影響。資金不一定流回美國才會影響香港的樓市，如果資金流回內地，對香港的影響同意深遠。香港大幅提高印花稅後，內地資金集中在一手樓市操作，進一步扭曲了一手和二手市場的關係，一旦資金流逆轉，應會引發波動。

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連續幾天的報紙頭版，都是關於香港一手樓盤如何好賣，當中自然是以內地買家為主導。但有趣的是，打開內頁，卻有不少關於內地商人和企業融資緊絀的報道。只看頭版，讀者可能仍然有「內地人的錢永遠都用不完」這個錯覺。不過，一手樓盤就算有多好賣，亦只有幾百個、幾千個單位，整體的成交已經不斷的萎縮；特別是自從樓宇特別印花稅（SSD）實施後，二手樓供應減少，把投資/投機者推向一手市場，卻使整體成交明顯減少，造成所謂的「乾升」現象。而「乾升」，亦增加了市場波動性的風險。

收水措施陸續有來

當然，我不會低估內地資金的充裕程度，因為我們都知道香港的樓市，已變成一個全國十多億人的市場，只要其中幾個百分點的富人南下來香港買房子，已經很厲害；而且，在過去十年，民間已經製造了不少財富，有不少人擁有充裕的儲備。不過，我們也不應低估內地資金本身的槓桿成份（一個蓋幾隻鑊），用畢菲特的說法，即是「水退的時候便知道誰沒有穿泳褲。」所以，近期有不少關於內地資金緊張的報道，如有溫州生意人要付10厘的一個月短期借貸利息，甚至有說年利率高達240厘；而且上海銀行間同業拆放利率（SHIBOR）明顯拉高，隔日拆借利息達5厘。銀行體系的資金短絀，可能是比較短暫性，但中小企和個人的借貸融資緊張，卻不容忽視。直到現在，沒有人知道內地的通脹甚麼時候到頂，任志剛預期可能有機會見6%，如果是真的，內地收水手段便陸續有來，現在已開始有聲音出來「叫救命」，警告中央可能「過份調控」。無論中央會否「過份調控」，內地收水是一個必然趨勢。上個禮拜我寫過，內地收水，香港樓市有機會受影響，因為內地企業在香港借貸，搶貴了香港的按息，由H+0.5厘，到現在的H+1.5厘，雖然H沒有變，但按息加1厘已經使供房負擔比率增加10%。另外，內地在香港由「放水」變「吸水」，無論中央會否斷了這條「吸水」的太平門，內地企業融資將會繼續緊張。