中國房地産的實質是政府坐莊

謝國忠



“中國的房地産繼續這樣下去的話，社會會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義，是政府本身的問題，它體現和暴露在房地産泡沫和灰色收入上，很多事情其實都是政府在坐莊。所以，不能靠泡沫來發展經濟，太多的錢集中在政府手裏是不好的”

　　編者按：

近日，獨立經濟學家謝國忠接受《經濟觀察報》專訪，就國內房地産行業現狀表達了自己的觀點。謝國忠表示，目前國內房地産領域存在著空置率過高、房價與收入倒挂、收益過度集中於少數人手裏等問題，催生了腐敗以及灰色收入等現象。

　　謝國忠認爲，收入分配結構不合理是上述問題産生的最根本原因，政府應將“藏富於民”的主旨進行全面落實。

　　以下爲謝國忠觀點：

　　據香港媒體9月6日報道，謝國忠上周接受該媒體訪問時預測，內地通脹正升溫或導致第四季度便有可能加息；加上中央壓抑樓價決心堅定，香港火熱的樓市泡沫，最快或在9個月後便爆破，潛在跌幅更可高達五成。

　　以香港樓價目前的水平，只要再升兩成便可平了1997年樓市爆破前水平。謝國忠表示，觸發香港樓市大調整，不一定要等美國加息，其本地市場總想大陸富豪手持大批人民幣鈔票赴港買豪宅，托起香港樓價，更是癡人說夢。

　　謝國忠指出，全球量化寬鬆的貨幣政策下，內地通脹只會持續升溫，預期到了第四季度大有機會加息，屆時內地資金回籠銀行體系，目前已“見頂”的內地樓價將開始下挫，加上中港兩地的經濟“時間差”，香港樓市最快在明年中，便因內地加息及銀行收緊信貸而開始下挫。

　　謝國忠分析指出，目前香港房價平均高達6萬港元一平方米，而香港人均月入約1.6萬港元，按國際標準香港樓價大挫五成至2倍是有可能的，而爆破時間最快是9個月後的2011年中，遲則延至2012年。

　　
　　很多人並不瞭解，謝國忠那些聳人聽聞的結論背後，有著多麽強大的邏輯和證據。

　　據說在其職業生涯的早期，謝國忠就以三大預言的逐一應驗而揚名立萬：亞洲金融危機、香港回歸後房地産泡沫的破滅、以及中國在20世紀末的通貨緊縮。

　　20世紀的故事已經顯得遙遠。就我個人而言，真正意識到這個人的聲音值得傾聽、他的驚人之語並非都是妄言，是2007年到2008年之間：

　　2007年8月，華爾街兩隻對沖基金破産，引起美國金融市場一陣恐慌，當時本報爲此做了一個小專題《華爾街的盛夏寒流》。在做這個專題的過程中，我採訪了北京、紐約、倫敦的多位經濟學家與分析師，詢問他們對市場的判斷。其中大多數人都沒有太拿當時的狀況當回事，尤其是北京與倫敦的經濟學家，都表示對美國金融業、對華爾街非常有信心。

　　只有謝國忠一人，在當時發出了無比尖銳而刺耳的聲音：“全球信貸泡沫正在破裂……目前的全球流動性泡沫很可能在2008年終結，並以華爾街衍生品市場的崩潰爲開始。”當時謝國忠讓我印象深刻的，不只是他駭人的預言，還有他激烈的表達方式，他寫到：“是時候了，讓華爾街的騙子們破産去吧！”

　　2008年9月，雷曼兄弟轟然倒塌，全球經濟隨之跌入泥潭——當我想起謝國忠一年前的預言時，我覺得他簡直是個巫師！他是怎麽做到的？那時甚至還沒有幾個人能說明白，“次級債”到底是個什麽玩意兒。

　　當我終於弄明白，美國房地産市場所謂的次級抵押貸款是怎麽回事，我也意識到，謝國忠不是巫師，他就是一個眼光敏銳、大腦清晰，又無所顧忌、敢於直言的經濟學家。他之所以敢於預言，他之所以能夠一而再、再而三的預言準確，背後自有一套嚴密而強大的事實和邏輯。只是人們往往被他的結論所吸引並激怒，而沒有耐心去聽他結論到來之前的路徑。

　　在聯絡採訪謝國忠先生的過程中，我像他的朋友們一樣稱呼他爲Andy。其實，私下裏我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世紀第一個十年裏的文章結集《再危機——泡沫破滅時，我會通知你》，叫他“泡沫先生”並不算偏頗。近十年來貫穿他言說的主題，就是對經濟泡沫的剖析和警示：

　　“中國房地産市場是一個巨大的泡沫。……泡沫總是要破的，沒有例外。……最終的殺手就是通貨膨脹。……泡沫的發展和破滅，有自己的時間表。當它即將破滅時，我會讓你知道。……很有可能，中國的房地産泡沫將在2012年破裂。”

　　著名地産商潘石屹說，他不喜歡謝先生那種“上帝般的說話方式”。

　　誰會喜歡呢？——當上帝說的是“離開伊甸園吧”，而不是“上去諾亞方舟吧”。激怒人們的，並不是謝國忠說話時那種“上帝般的口吻”，而是他總在叫囂喪鐘已經敲響，悲劇即將上演。在一片狂歡景象中，這樣的聲音聽起來不像是預言，而像是詛咒。

　　但是，當你耐心傾聽完他的話，你會發現，這位“泡沫先生”——Mr. Bubble謝國忠，其實比任何人都憎恨泡沫。既是出於“說出心中真相”的本能驅使，也是出於對泡沫破滅後巨大的經濟與精神損失的擔心，才讓謝國忠如此執著地言說泡沫。

　　我以爲畢業于麻省理工大學經濟系的謝國忠博士，一定有著身爲經濟學家的更偉大的志向，比如讓中國人民更富裕、讓中國社會更美好什麽的。沒想到他說，作爲經濟學家，他只希望中國人辛辛苦苦賺的錢，不要被平白無故地騙走。

　　在經濟學之外，他的興趣在歷史，他的志向在寫小說，因爲這個多彩的時代是在很適合寫小說，“我一定會寫，但可能會先用英文寫。”

　　謝國忠一向以英文寫作，《再危機》這本書呈現出的簡潔明快、清晰有力的語言風格，要感謝翻譯們的傑出工作。接受《經濟觀察報·書評增刊》專訪時，謝國忠關於西方思維方式與中國傳統文化的對比，也多少解釋了他本人何以形成今天的思維方式和表達風格。

　　我想，如果將來有人寫一部“當代中國經濟轉型史”的書，沒準兒“謝泡沫”的稱呼會和“吳市場”一樣被留下來。人們會記得，當年有位吳敬璉先生，是多麽熱愛“市場”；還有一位謝國忠先生，是多麽痛恨“泡沫”。

　　誰吹大了泡沫

　　問：我們還是從房地産說起吧，你最近的文章說，“香港所有的不幸都可以歸因於對房地産的癡迷。世界上沒有任何一個城市像香港一樣，經濟重心如此依賴於房地産。”這和我們大陸目前的樣子不是很像麽？你書中寫，上海的小保姆都辭職去炒房了。

　　謝：是的。但是大陸和香港不一樣的地方在於，大陸房地産業的錢都跑到政府口袋裏去了，香港可不是這樣的，錢主要是給開發商拿走了。

　　一個泡沫最終會産生兩個結果：一個就是財富的重新分配。就像股市從100點漲到200點再回到100點，這中間什麽都沒變，起點和終點是一樣的，但是從起點走到終點這個過程中，有人買入、有人賣出，所以有的人錢變多了，有的人錢變少了，財富總量沒有變，但是重新分配過了。第二，它也是一個資源重新分配的過程，這中間有人投資進去想要獲利，結果造成了損失。

　　而大陸房地産泡沫的情形就是，這個過程中，財富和資源最後都流向政府了。所以你看政府這幾年突然變得非常有錢，財政富餘很多。那麽問題就是，政府要怎麽花這麽多錢？效率能有多高？會不會浪費？這是最大的問題。

　　問：在房地産泡沫的問題上，你一直都把板子打在政府屁股上。

　　謝：如果把他們交的稅都算進去，開發商真的不賺錢。

　　土地增值稅是60%。地方政府財政一有壓力，他就去找開發商，說你必須給我交土地增值稅。這就是爲什麽很多樓盤賣到最後，開發商都會留一套不賣，留一套房子他就保留著專案公司，跟政府說，我的公司還在，房子沒賣完，不交稅。於是地方政府就說，那我先預征，我算過了你應該交六個億的稅，現在先交兩億吧。開發商原來都是靠不交稅賺到錢的。等到六億都交給政府，開發商根本沒賺多少錢。

　　你可以去分析房地産公司的淨資産。比如綠地集團這麽大的公司，你看它整個公司的價值全部是靠土地升值來的，造房子本身是不賺錢的。它最初買了一塊地造房子，賣了房子賺了錢，然後把賺的錢全部投進去，還不夠買同樣地段的另一塊地。就只能再去銀行借錢，買地段更差的一塊地，再造房子，賣掉以後，再拿出全部的錢，同時還要向銀行借錢，再去更差的地段繼續造房子。所以你看它越做越小，它一直滾動下去但是其實根本沒賺什麽錢。

　　再來看萬科。這麽大的房地産公司，分析員發現它公司的資産構成，其中70%都是靠高價發股票賺來的，也就是說，萬科的錢大部分是從股市賺來的，靠造房子賣房子並沒有賺多少。所以中國的開發商是不賺錢的，即使他們靠造房子賺了錢，做大了，政府也一定會有各種各樣的辦法把錢拿走。

　　去年全國賣房子一共賣了4.6萬億，把建築成本、毛利、土地稅都算下來，這4.6萬億裏面政府大概賺了75%，也就是3.5萬億多。去年中國的財政收入總共才7萬億。

　　問：所以房地産泡沫主要是政府賣地造成的？你判斷泡沫的標準是什麽？高房價？空置率？

　　謝：從兩個方面來看，一個是量，一個是價。

　　量，就是空置率，中國現在有大量的空房子。現在城市裏的商品房大約有六千萬套，空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子，企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去，看到湖南廣電集團造了很多很多房子，都是給員工的福利房，質量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房競爭的那種房子。

　　但是我不知道員工有沒有産權，是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住，也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有，中糧、三一重工，都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子，還有一些小産權房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

　　問：這個空置率的數位是怎麽得出的？

　　謝：空置率本來應該是政府統計的，但是政府沒有做這個事情，或者它根本不想把這個資料搞清楚。

　　我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數，然後在全國各個城市去隨機抽樣的話，100個樣本下來得出的資料就是比較准的，可以代表整體。我在全國各地，到任何城市去觀察，差不多都是這樣，25%到30%這個空置率我認爲差不多。

　　那麽，已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等，這些都加下來，就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。

　　按照每人平均20平米來算的話，就意味著中國現在已建和在建的房子夠10億人住了。而中國的城市化進程全部完成，城市人口達到最高點，也就是10億人吧。因爲一般城市化到70%就到頭了，一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。

　　對比一下其他國家，日本人均住房面積只有16平米，歐洲也不過20多平米。所以，從量上來看，中國造的房子已經足夠住了，不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了，他還要繼續把地都賣出去造房子，我估計還得有30億平米。到時候那麽多房子怎麽辦？

　　再從價格上來看。看房價是不是合理，一個是看房價跟工資的對比，再一個是看房租回報率。

　　一般國際上來看，比較合理的是，每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲，那麽你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看，上海的平均月工資是四千塊，但是房價平均是每平米二萬六，超過五倍了。而且還沒有把稅算進去，中國人買房子的稅是很高的，再把要交的稅折算進去，房價就更高了，當然是不合理的。香港現在也是這樣，房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。

　　還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%，這個是正常的。如果房價一直跌的話，房租回報率就會高，比如日本、德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候，房租回報率是2%左右。大陸現在的房租回報率是3%左右，按7%的合理水平算下來，也可以看出中國的房價高了至少一倍，所以泡沫是很嚴重的。這是“價”的泡沫，還有就是我們剛才說的“量”的泡沫。

　　房地産“量”的泡沫比“價”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉，一部分空房子可以折價賣掉，就沒有損失，那些賣不出去的空房子，就成爲爛尾樓，這是真正的損失。還有，政府在房地産業賺了那麽多錢，用來搞形象工程腐化掉了，把錢浪費了，這也是真正的損失。

　　問：但是房地産業的增長，也有真實需求在裏面吧？中國城市化的進程才剛起步嘛。

　　謝：不是的，中國房地産的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活，他們哪里買得起當地的房子？

　　在上海的調查，不住上海的外地人來買房的、還有買二套房、三套房的，這些占到全部買房者的六七成。剛才我們算過了，中國的房子從供應來說是足夠的，不能說已經絕對過剩，但是人均有20平米，相當不錯了，但問題就在這裏——真正需要房子的人買不起，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。

　　造成這種局面是因爲中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少？幾年前我聽央行說有三到四萬億，我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麽定義灰色收入的。因爲在中國，灰色收入是各行各業普遍存在的，做小買賣的不報稅、醫生老師拿紅包、大賣場裏的採購員拿回扣，民間的商業腐敗是很大的。

　　但是我說的灰色收入不包括這些，我是按照國際上對灰色收入的定義，就是指與腐敗有關的收入，中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長，他在一個小區裏面拿了20多套房子。

　　其實當官的都特別明白這些道理，他知道貨幣供應量那麽大，通貨膨脹會很厲害，錢會貶值，而且中國人第一次可以有機會買賣房子，他就拼命買。所以中國有這麽多空房子，跟這個有關。從某種意義上，中國的房地産業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑，現在都跑到房地産去了，那麽最後還是都回到政府的口袋裏去了。

　　這就帶來兩個後果：一個，它成爲官員灰色收入躲藏的地方，它帶動了房地産業的投機，造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天，他問一屋子的人：你買房子虧過麽？沒有吧。一個一個問下來，他說：看，沒有人買房子虧過吧？繼續買！另一個，它會帶來社會問題和政治問題，一方面空房子那麽多，一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。

　　未富先老？

　　問：剛才我們說到，農民工進城多年也買不起城裏的房子，所以城市化這麽多年了，“農民工”這個詞沒有消失，而是出現了“農二代”和“富二代”這些階層。但是“中産”，這個保證社會穩定的核心階層好像始終沒有形成？

　　謝：中國的中產階級其實已經開始有了，但是中國現在的“中産”看上去不是“中産”，只是因爲房價過高。中國的房子現在比美國還貴！這怎麽可能？中國現在每年大學畢業生三四千萬，按照國際的定義，他們從技校、本科畢業的收入可以算是中産了，但是因爲房價太高，買不起房子，他不會覺得自己是中産。

　　問：我看美國電影裏說，美國人只要有套房子，房子前面還帶塊草坪，就覺得自己是中産了。

　　謝：在美國你有吃有穿，有房有車，每年還能出去度假一次，就是中産了。中國的中産主要就是因爲房價太高，所以覺得生活壓力很大。

　　問：“富二代”生活沒有壓力，成天飆車，泡妞。這個階層到底佔有多少財富，有資料嗎？

　　謝：中國所謂的富豪榜都不可信，很多有錢人的財富都是虛的，背後都是一屁股債。在中國靠做正當生意賺很多錢是很難的，所以說那些富豪、富二代有多少錢都是不可信的。真正的財富都是我們剛才說的灰色收入那一塊。

　　政府在房地産業的這個遊戲能玩下去，也跟中國人的觀念有關，他就是要買房子，一定要把幾代人辛辛苦苦積攢下來的財富，都拿給小孩在城裏買房子結婚，這完全是非理性的，沒有任何其他國家的父母這樣做，所以讓政府一直有的賺。

　　問：你的祖籍是上海，海派文化在你身上有痕迹嗎？

　　謝：上海本身就是一種大城市的文化，它屬於江南文化，跟中原文化是很不一樣的。江南文化一直就是比較理性的、商業的。所以從中國歷史上來看，它一直是生産力最高、最富裕的地方，中央政府的財政收入歷來都主要來自江南地區。所以，江南文化跟西方文化是比較接近的，相對簡單，所以中國最早的現代化也是從江南開始的。它不像北方文化的傳統，就是搞好關係，巴結領導，一個人生活的全部起點和中心就是這些。

　　問：你是經濟學家，我想知道，經濟學的本質在你看來是解釋世界的，還是解決問題的？匈牙利的經濟學家科爾奈很瞧不起那些一心要給政府當智囊的經濟學家，他說經濟學家應該面向大衆去傳播知識，解釋世界。

　　謝：經濟學本來應該是解釋世界的，但是現在中國哪里是這個樣子？經濟學全部是用來解決一個一個具體問題的，要不要印鈔票、要不要加利息、要不要對碳排放徵稅。經濟學家全部在做這些事情。

　　問：那你自己呢？你書裏說，中國的經濟政策要很好地執行，最需要的是知識份子的獨立性。

　　謝：中國的知識份子讀書從來都是爲了當官，這個和西方也很不一樣。在西方，如果你說你是知識份子，那你的起點就是批評政府的。中國的知識份子不是這樣。

　　我自己就是喜歡說，沒別的，我只是提供一些想法供大家思維。

　　問：那你是說給官員聽，還是大衆聽？

　　謝：都有啊，不一樣的聽衆。我十幾年前就在鳳凰衛視做節目，一些地方官員跟我說，“我的經濟學知識都是從你那兒來的，聽你在鳳凰衛視講的還挺有道理的，而且我還聽得懂。”我覺得也挺好。我給彭博社寫文章，我知道它的讀者都是基金經理，我給財新那裏寫，我知道有好多小股民會看，那麽我就要寫的很具體、邏輯清楚、解釋明白。

　　但是中國跟美國不一樣。在美國，奧巴馬會叫人坐成一個圓桌討論問題，在中國不是，中國人都是形象思維，中國的官員總是講：你給我舉個例子，誰幹過，後來怎麽樣？而且中國官員講任何事情都是和吃有關，這個好吃，那個難吃，這個我吃不下。中國人歷史上窮怕了，所以整個中國文化都是從餓肚子來的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的飯，住地主的房，睡地主的老婆，就是這麽簡單的思維。

　　問：“玫瑰石顧問公司”是你起的名字？“玫瑰石”這個名字很好聽，有出處麽？

　　謝：對，我起的名字。這是古埃及留下的一塊石碑，後人在玫瑰石那個村莊找到的。它是亞歷山大大帝的後裔爲了記錄功績刻下的一塊石碑，上面的碑文有三種語言，但是失傳了，沒人看得懂，這塊石碑就叫做玫瑰石。後來，一個德國人花了20多年破譯了碑文，讓死亡的語言又復活了。這段歷史很有名。我覺得這個故事特別好，它反應了一種對知識的追求，而且是跨時代、跨語言、跨文化的，我非常喜歡。

　　問：聽說你經濟學之外的興趣是歷史，很喜歡《羅馬帝國衰亡史》這類書？

　　謝：是，對歷史非常感興趣，我出國以前把中國歷史都通讀完了。

　　《羅馬帝國衰亡史》，我爲什麽喜歡它？你看寫這本書的吉本是英國人，在他的時代英國已經開始崛起了，他在羅馬旅遊時，看到那麽多古迹廢墟，他就想，爲什麽這麽輝煌的帝國就變成廢墟了呢？他就去探求背後的原因，然後花了很多年時間寫了這本書。

　　如果中國人解釋這個事情，就會說這是天意，是周期使然。西方人是不相信什麽周期的，他就去軍事政治這些方面找原因，最後，讓羅馬垮掉的其實是腐敗問題。我比較喜歡這種思維方式，這種去探索背後真正原因的態度。

　　問：我們看到歷史上那些偉大的經濟學家，都是大思想家，亞當·斯密、熊彼得、哈耶克等等，他們的工作最後都是爲了捍衛人類的自由和幸福。那麽你作爲經濟學家，是爲了探索事情背後的因果，追求純粹的知識上的樂趣麽？

　　謝：我就希望中國人的錢不要被騙走就好了。中國人都有貪小便宜的心理，在房地産、股市不是都這樣嘛？看別人賺一點，我也想賺，結果辛辛苦苦攢的錢轉眼都沒了。中國人好不容易才富了點，我就希望他們能把自己的錢看好，不要被騙走。