給我一筆錢 不如許我一塊地、施政報告雜評......

辛思維


給我一筆錢 不如許我一塊地



昨天，特首公布施政報告，全城焦點當然還是放在地產相關的措施身上。一如預期，政府提出了一個先租後買的「置安心」計劃，助市民儲首期。雖然新計劃避過政府害怕的「居屋」一詞，不過，資助置業的本質沒變。但結果是，大部分市民仍反應冷淡，質疑其成效。事實上，樓價高企只不過是高地價政策下的副產品，政府左手收錢，右手資助置業，實在有點多此一舉。若有心助市民安居，倒不如大膽改變高地價政策，讓市民及各行各業免受高樓價、高租金之苦，不但解決置業問題，連最低工資、貧富懸殊等問題也能一併改善。

改變需要有勇氣，不過顯然目前的特區政府在勇氣方面仍有所欠奉，所以近期推出的各項措施往往未能刺中要害，無法改變高樓價問題。今次施政報告，曾特首提出要以「民生優先」，並將房屋政策及貧富差距問題的闡述排在前列位置。不過，各項政策中無不充斥著派錢意味，但對於問題的核心似乎仍搔不著癢處。


苦了小市民小商家

尤其近期在全球量寬的情況下，貨幣的價值大降，所以派錢，尤其是延遲到數年後才真正落袋的錢，到時在通脹之下，價值還剩下多少，不禁令小市民大表失望。事實上，多年來香港的高地價政策，只不過養肥了一眾地產商，樓價及租金被大幅托高，不但令小市民受苦，連一眾零售業及飲食業商家也深受其害。

樓價上升，商舖租金亦飛漲。昨天，就有消息傳出，卓悅（653）以月租250 萬元承租旺角通菜街一個地舖。早前，該集團已經以月租100 萬元，租下旺角西洋菜街另一個單位。當企業付出如此高昂的租金後，自然需要在工資支出方面多多節省。所以早前，大家樂（341）主席陳裕光就威脅說，若最低工資升至33 元，集團將發盈警。但眾所周知，盈警的主要原因其實在於租金不能降，工資只不過是藉口。

雖然政府在今次施政報告中提出，要增加土地供應。不過，若高地價政策不變，樓價始終難降。就以近期政府推出的多幅土地為例，幾乎每次的拍賣價都創出新高。發展商買到貴地，將來又怎會願意以低價出售，樓價勢難下降。

與前特首董建華提出的「八萬五」不同，今次政府提出的兩萬個單位的目標，並沒有政府參建的居屋，完全依靠私人發展商。但事實上，香港房地產發展資金門檻要求高，多年來已形成幾個寡頭的地產商，彼此之間的競爭不大，甚至共同托市。所以就算供應增加，發展商「企硬」不降價，政府及市民也無計可施。

政府以高地價增加收入，有助支持公共開支，不過卻同時製造了不少社會問題，貧富懸殊及仇富心理，絕對與此脫不了關係。所以政府在賺取高收入的同時，卻又要安撫沸騰的民怨，大灑金錢進行扶貧。昨天，恆地（012）主席李兆基，以及新地（016）與郭氏基金，就分別表示願意各撥款4 億元，響應政府提出的關愛基金。


左手賺錢右手派錢

政府及地產商左手賺到盡，右手又進行派錢，期望可以平息民怨。但若然一早不推高樓價，製造極端的貧富懸殊及仇富心理，又何需多此一舉呢？人人都說香港稅率低，但難道這就不是一個變相的超高稅務，而且專向普通老百姓徵收。所以解決問題的根本，還是應從地價著手。

高樓價之下，買不起樓的人固然悲哀，但買得起的人，也不見得有多自在。除了要將一大部分的收入用作供樓，使生活質素下降外，在發展商大幅「發水」之下，不少人也只能被迫耗巨資，買入這些實用面積只有約三四百方呎的單位。目前，政府還繼續呼籲發展商興建細單位，以滿足小市民「上車」的需求。

但事實上，香港人居住的環境已經夠細小了，還要細到什麼程度呢？

難怪有內地北方的朋友告訴辛思維，來到香港感覺很多人，尤其是男孩子都不夠「大氣」、豪邁。試想想一個每天困在狹小空間內生活的人，與一個每天騎馬在草原上馳騁的人相比，又何來「大氣」呢？相信在樓價愈來愈貴的情況下，人均居住面積只會愈縮愈小，難怪愈來愈多人鬱出精神病來。政府若要助港人置業，與其降低面積倒不如降低呎價。

面對高樓價問題，目前全港最幸福的，相信只有那些可以分到丁屋的新界原居民，只有他們的居住權益沒有受到剝削，得到一片足以令其有尊嚴地生活的土地。

若然你仍感到不滿，怪只怪自己投錯胎，所以要置業的話只能積極投資，賺取資本。在地產霸權現實不變之下，你可以選擇買地產股，分享其利潤。當然，另一個選擇就是杯葛地產股，藐視其行為。如何抉擇，還是由閣下自行決定。


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紀曉風


「置安心計劃」首期亂計數



有關特首周三發表的《施政報告》，當中最大迴響之部分，非「置安心」（全名「置安心資助房屋計劃」）莫屬，昨日本港多份報章都幾乎以此作頭條，探討計劃是否真能有效幫助一眾無殼蝸牛成功「上車」。

「置安心」當真能令無力置業的港人美夢成真？雖然曾蔭權豪言，「置安心」為「優化版居屋」，實情卻是單位要等四年後才「限量投產」，既誠意欠奉，更何況「魔鬼藏在細節裏」，老紀按當局如意算盤一計，發現申請人下場或要賣身當房奴（名副其實是「當奴」），又或只能月入2 萬，卻要每日粗茶淡飯。總之，置業好夢難成真，安心大計必成空。


「租金回贈」只夠小部分首期

老紀雖然數口不精，但對於「加、減、乘、除」此等基本數學尚能應付自如，要了解「置安心計劃」是否真能幫助港人置業，算術正好能大派用場。

根據當局公布，合乎「置安心」申請資格者，個人每月入息上限為2.3 萬元，同時個人資產不多於30 萬，而「家庭」申請人，月入息上限則是3.9 萬元，及不得擁有60 萬元以上資產。此外，申請人及相關住客，須在過去十年內，未曾擁有物業及未享有其他房屋資助。整個計劃的最大「賣點」，就是可以同時幫助申請人儲錢，令申請人在五年後能有能力支付買樓首期。

按當局計算，收取市值租金的「置安心」單位租金為9000 元，住戶在五年後，可獲24 萬的「租金回贈」以作首期本金，再加上住戶原有的30 萬元資產，即已擁有54 萬元的資金。然而，區區54 萬又如何足夠置業？原來，當局的計劃中，尚包括住戶在該五年間須自行另作儲蓄，儲蓄更要多達45萬元（幾乎恍如是房貸版關愛配對基金），令住戶能在五年後，才能擁有99 萬元，以繳付價值280 萬元單位的三成首期，而之後住戶再供款20 年，便能供滿物業。

當然，當局的如意算盤如能在現實中敲響，自能惠及市民，難怪特首亦忍不住大讚，計劃是「風險低、選擇多、幫你儲錢」，又在立法會內揚言計劃有十二個「不用數」的好處，惟現實卻又豈會盡如人意？

須知道，以個人申請人為例，就算月入達上限2.3 萬元，要在5 年間儲下45 萬，那每月便要儲蓄7500 元，再扣除9000元的租金（共1.65 萬），2.3 萬的月入一下子便只餘下6500元。此僅有的6500 元，更要再扣去月供保險費、每日上班必要交通費開支及供養父母之家用，之後已是所餘無幾，相信申請人屆時連每日三餐，都只能吃粗茶淡飯，遑論在該五年有閒錢去消遣娛樂；至於旅遊與結婚，更只會是奢望。如此之生活，實與賣身當房奴無異。

更何況，申請人在5 年後能有足夠資金置業，大前提是本身已有30 萬元資產或儲蓄（如未及此數目，屆時每月的儲蓄額便只得相對遞增，每少10 萬元，每月便要多儲1600 元），但老紀翻查資料，發現能「達標」者似乎少之又少。


等「上車」長過輪公屋

根據中信嘉華銀行聯同中大在06 年底進行的調查，當時訪問了逾五百位月入2.5 萬元的中產在職人士。結果發現，當中48%人會把20%的收入（即5000 元）儲起來，而儲起40%（即10000 元）者，則只有13.7%。

本來，由06 年底月儲5000 元，至今確可儲得逾20 萬元，然而由於08 年底出現金融海嘯，不少人荷包縮水，甚至有人慘吃「無情雞」失去工作，須靠積蓄度日，都影響了儲蓄大計。而公民力量在過去一周的調查，訪問五百名三十八歲以下青年，超過八成透露自己的月入是低於1.4 萬元。換言之，收入已不及「置安心」交租及儲蓄要1.65 萬的「最低要求」。

計劃明明推銷能助人上車，卻原來要私下再狂儲錢，把逾七成收入用作應付買樓，明顯「貨不對辦」，而計劃講金不成，講心亦是誠意欠奉，因為計劃下首批的單位，數量只有一千個，數目本身已如杯水車薪，更離譜是要多等四年，至2014 才能落成供應市場，較輪候公屋只須排隊三年更長，根本解決不到現時迫在眉睫的社會需要，而這些單位，選址更在相對偏遠的青衣。

至於特首多番強調，置安心計劃的單位是「實而不華」，既無會所亦無停車場，但觀乎現時當局的估計，售價可達300 萬，可以想像在二手市場中，將相對缺乏吸引力，故雖然當局指單位可自由買賣，但隨時淪為有價無市。

對於置安心，立法會房屋事務委員會主席李永達直言，政府算盤太如意，若希望五年後能購買250 至300 萬元物業，首期金額實在相當大， 「和當年居屋只需5%首期很不同，對青年買樓一族的壓力遠較居屋高，月入無3 萬元都唔使諗上會」，他更狠評，特首形容是優化居屋，是言過其實，而單位落成期亦太遠，呼籲當局應在明年底便要把單位推出市場。

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紀曉風


「發水樓」似禁非禁



「好打得」的發展局局長林鄭月娥昨日終於「發惡」，公布政府嚴打「發水樓」的詳情，嚴格規定新樓最多只可以「發水」一成，而豪裝的大廈大堂，亦將不會再獲樓面豁免，似乎令一眾被發展商「欺壓」多時的市民看到曙光，並為已遍布全港的「發水樓」正式寫上句號。

不過，原來魔鬼不單藏在細節裏，更會藏在時間中！由於政策將在明年4 月1日愚人節才正式實施，本身為工程師的公民黨副主席黎廣德踢爆，指政策存在兩大漏洞，令發展商隨時在未來十年仍可繼續大賣「發水樓」。至於日前公布的九龍城區重建「樓換樓」計劃，根本只是「樓換籌」方案，獲安置的居民，極大機會要自己貼錢，才可搬到啟德。

這一幕，老紀昨日一直歷歷在目：林鄭昨天在公布打擊「發水樓」措施的記者會上， 「義正詞嚴」地表示： 「我個人從來都不認為，為什麼香港的住宅樓宇要有尊貴的入口，這些雲石大堂、水晶燈……如果發展商認為想要尊貴入口，他要用自己的樓面面積。有人認為政府現時仲辣過專業團體的建議，這個是正確的。」短短數句，已令老紀真的相信，當局今次要當老虎，出狠招來對付「發水樓」。

然而，政策當中，卻藏有後著，皆因這個疑似能維護無數小業主的「偉大」政策，將在明年4 月1 日愚人節才生效，而所謂生效，就是發展商在明年4 月起交予屋宇署的建築圖則，才受新措施的限制。

禁發水「寬限期」長達十年對於這個長達五個半月的變相「寬限期」，黎廣德認為可令發展商有足夠時間在死線前「入則」。他更直言，現時措施中存有兩大漏洞， 「做一個建築圖則，佔不到多少成本，現時並沒規定要全資擁有整個地盤才可『入則』，所以重建的樓，就算未收完樓、未成熟重建的樓，都可以入定則。」他形容，新措施猶如提供誘因予發展商要加速入則。

至於第二個漏洞，則是雖獲屋宇署批出的建築圖則，有效期只得兩年，但如果發展商在期滿時作出少許修訂，重新審批後，又可再獲兩年有效期，若按此循環，圖則儼如能一直生效， 「基本上是一旦入則，永世保存，要鑽空子，地產商一定叻過你政府，除非當局利用行政權『封後門』，講明圖則兩年後會失效，否則根本不能完全阻止發水樓出現。」老紀仍記得，特首日前仍正氣凜然為市民抱不平，直斥發水樓「對市民不公道」，又指發水樓令市民遷怒於政府及他本人，同樣不公道。但觀乎這個重點打擊發水樓的「辣招」，卻原來亦只徒具老虎面具，內裏實如病貓，難怪市民動氣矣。

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信報財經新聞 社評


政治重於社福的百億關愛基金



除了房屋政策，處理貧富差距是今年施政報告另一主題；行政長官提出的各項應對措施之中，引起最多人討論的是成立一個由政府和商界各出五十億、合計共一百億元的「 關愛基金」，由政務司司長唐英年出任基金的主席，基金目標是「 為基層市民提供綜援計劃不能提供的多方面支援」。

據本報報道，本地的大地產商已響應政府「 號召」先後答應捐資，相信要在商界籌足五十億元絕無困難。

鼓勵商人在賺錢之餘慷慨捐輸，回饋社會，一方面可以體現社會各階層同舟共濟、合力構建和諧社會的努力，另一方面也是商人顯示願意負起社會責任、在依法繳稅之餘額外承擔的體現，是值得鼓勵的義舉；本地商人捐錢作慈善和福利事業，「 古已有之」，早年的東華三院和保良局都是成功例子，它們提供的服務遍及教育、社區和老人，只是近年新興的社福團體太多、議會內又出現了一批「 為民請命」的代議士，他們的聲音已蓋過了這些歷史悠久兼有服務業績、主要由商界出資營辦的社福機構。

行政長官在施政報告內分析了本地出現貧富差距的原因（第五十至五十二段），但沒有指出貧富差距如何演化成為近年的階級對立甚至所謂「 仇富」情緒；很明顯，「 仇富」的原因不在商人吝嗇於捐獻行善（東華和保良局是最佳例子），而在於本地經濟處於轉型期令貧富差距拉大，基層市民生活長期得不到改善，而政府政策卻經常予市民「 偏幫大財團」的印象。也許是為了紓緩日趨緊張的階級矛盾，行政長官才高調地在施政報告內提出成立官商共同出資的關愛基金，以顯示由政府帶頭、商界踴躍支持、官民商「 三方協作共同承擔的理念」。

商界出資行善，既可洗脫他們的「 負面」形象，又可令基層市民受惠，誰曰不宜？但仔細分析，這種重政治宣傳而缺乏實質內容的「 義舉」，可以收「 暫息民怨」的短期功效，但對於如何解決因貧富差距愈益嚴重而滋生的「 仇富」心結，卻未必有任何實效。

施政報告提出成立關愛基金，但完全沒有任何具體方案規劃；成立一個坐擁一百億元的基金，斷無可能事前沒有任何構想；行政長官只在施政報告內宣布有關決定而相關詳情欠奉，顯然是在短時間內拍板、來不及規劃的反映。事實上，行政長官也承認「 香港有健全的社會保障制度」，如何運用這筆額外的一百億元基金去協助基層市民而又要用得其所，其實並不容易。更根本的問題，是政府到底有沒有需要成立這個百億元基金？

香港的民間志願社福機構數不在少，它們各自有獨特的服務對象，而且多年來積累的經驗，令它們對服務對象（主要是基層市民）的需求瞭如指掌，政府為何不與它們溝通協調，撥款透過這些社福機構向各式有特別需要的基層市民提供協助？

民間社福機構很多都靠商界捐款，現在行政長官高調要求商界捐獻「 關愛基金」，反而會削弱商界對民間社福機構的捐助，香港社會服務聯會行政總裁方敏生昨天公開表達了她對此感到憂慮（擔心關愛基金影響中小社福團體的收入」，反映出這些財力不足的社福機構擔心政府「與民爭利」，搶走了商界願意提供的資源。

民間機構可以做的，為何政府還要插上一手？官辦的關愛基金日後如果以政府機構的編制和辦事方式營運，層層審批，耗用太多行政開支，倒不如把一百億元注入各家社福機構，或鼓勵現有社福團體提供新服務，然後由政府提供資助，以避免太多無謂的開支。

成立百億元的基金或許可在短期內紓緩社會對立情緒，但正如我們指出，貧富兩極化將會令層市民、尤其低收入階層長期處於貧困狀態，政府必須提出相應的長期措施應對。協助基層市民改善生活，應為他們提供更多就業機會，但政府在最低工資之外又準備行最低工時，卻是弄巧反拙、幫不了忙反而害了工人的劣招。

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由今天開始，投資移民計劃將剔除房地產項目，政府同時把投資移民的門檻金額即時由650 萬元，調升至1000 萬元。

政府將定期檢討，三年後再研究是否需要調整。政府消息人士認為，這一項改動對樓市影響不大，主要是心理影響居多。

有地產代理預料，修訂主要是影響內地客鍾情的九龍站上蓋物業銷售情況，但對於阻遏內地資金流入本港樓市，並沒有作用。


今天生效門檻上調至千萬

政府在2003 年10 月推出投資移民計劃，只要投資650 萬元在本港的房地產或金融產品，便可申請；計劃推出至今，先後約有八千二百名申請人及一萬五千五百位名受養人獲准來港定居，為香港帶來近580 億元投資。

行政長官曾蔭權昨天在《施政報告》中指出，政府注意到計劃下投資在房地產的資金有上升的趨勢，單單今年首九個月，有關資金佔計劃總投資額的42%，較過往的三成為多。

曾蔭權強調，「雖然近年計劃下的房地產投資只佔市場總成交金額約1%，但考慮到市民大眾的關注，政府決定暫時將房地產於計劃下的投資資產類別中剔除，由10 月14 日起生效。」除了剔除房地產外，政府同時調高投資移民所需的金額至1000 萬元。政府消息人士表示，作出此兩項改動後，香港的投資移民仍具吸引力。他指出，過往成功申請的投資移民人士，平均個人資產有2000 萬元，即使作出調整亦普遍不會影響他們申請的機會。同時，政府相信即使在改動後申請數量減少，但投資總額相對將增加，而且申請人始終需要買樓或租住樓宇以作住宿用途，相信整體注入香港資金亦將有所增加。

新加坡的投資移民門檻是1400 萬元，澳洲是1000 萬元，加拿大是600 萬元，但可投資類別較窄；英國是850 萬元。

今次剔除房地產作為投資類別，政府消息人士指出，除了要回應社會聲音，也因為外國的投資移民計劃大多數都不包括房地產，新加坡明年亦將剔除房地產作為投資移民項目。他指出，2003 年推出此項計劃涵蓋房地產是因為當時的經濟環境差而特意把投資類別擴闊。

歷來共吸納580 億資金日後申請來港的移民，可以投資股票、基金、債券及包含投資成份的保險等。

政府消息人士指出，由2003 年推出投資移民計劃以來，一共吸納了580 億元資金，這金額遠低於一天約900 億元的香港股市交易，相信今次改變計劃，不會影響股票等其他投資市場。

修改計劃後，政府將提供過渡安排。凡新遞交的申請所涉不少於650 萬元的投資（包括房地產）在生效日前六個月內完成，有關申請人亦符合其他資格，有關申請仍可獲批准。至於任何於生效日或以後完成交易的房地產投資，則不被接納為新申請的獲許投資資產。