利之所在 中港樓市難壓

信報財經新聞 社評



本報「冷熱財庫」專欄昨天以〈大國總理、小城財爺、高樓價同束手〉為題，比較中港兩地「話事人」最近不約而同宣稱壓抑樓市，但都有不知從何入手之嘆。過去政府要冷卻樓市只會在香港發生，內地要為經濟降溫，通常都針對菜籃子，管制肉價菜價米價，從來沒有聽過要打壓樓價！內地跟香港看齊，要向樓市過熱現象開刀，反映出中國近幾年富裕階層不斷壯大，他們對置業改善居住環境有強烈需求，把中港兩地要同時冷卻樓市的現象相提並論，可做的文章甚多。

但是，說政府對高樓價束手無策則明顯跟事實不符，不要說事事都可以管的中國政府，即使號稱大市場、小政府的特區建制，政府一樣擁有不同手段足可把樓市調控得貼貼伏伏，問題只在於決心，及經濟結構是否令政府願意對樓市痛下殺手。以香港為例，董建華先生年代提出的八萬五房屋政策一度令樓市土崩瓦解，即使港英時期政府也先後在按揭成數、調整印花稅以至由政府興建居屋及各種方法津貼市民買樓上成功令樓市降溫；但由始至終，香港政府都不願（也不會）對樓市作過度壓抑，因為房地產市場的收益是本地公共財政主要來源，過去如此，今天亦然，這是我們在今年預算案公布時政府煞有介事聲稱要為樓市降溫、但因利之所在我們認為政府僅會喊口號而不會做實事的根本原因。真要令樓價回落，特區政府可以從土地和物業供應入手，也可以從徵稅、按揭以至在買賣手續上施加各種規限，務求令供應增加、轉手成本上升，樓市投機客衡量成本效益和風險之後，自會因應收歛。問題是，特區政府為什麼要這樣做？

同樣道理，總理溫家寶聲言對蝸居感同身受，一再向人民保證會管好樓市，但房地產涉及地方政府的主要收入來源，其他如銀行、稅收部門等都因樓市壯旺而成為得益者，它們是否真心願意協助中央政府整頓樓市？即將召開的人大政協兩會會議現在盛傳會成為內地調控樓市的分水嶺，即政府會在兩會期間再次加強力度，嚴厲整頓樓市，但成效如何，沒有人可以提供肯定答案。

中國政府調控樓市始於零五年四月二十八日，國務院推出「加強房地產市場引導和調控的八條措施」（即所謂國八條），但市場觀望一段短時間後，樓價繼續上升，國八條形同虛設。到了零六年五月十七日，國務院再推出國六條，以穩定樓價為目的，加強中小住宅和廉租屋的供應，但結果仍然無效，地方政府繼續高價賣地、招商引資，而銀行系統則向大型發展商繼續提供巨額放貸；結果，樓價不跌反升。

眼見樓市一浪高於一浪，而中東杜拜的地產泡沫終於在去年爆發，國務院於是在去年十二月十四日，及今年的一月十日再推出國四條和國十一條，從過去要鼓勵、促進房地產發展，改為以調控政策為主，強調要「壓房價、抑投機」，首次提出要實施差別化的住房稅收政策和信貸政策，並要規範中央企業在房地產市場的投機行為。國務院對整治樓市的決心不可謂不大，而且出台政策一次比一次嚴厲，但為何樓市愈壓愈升？是因為政策太溫和？還是地方政府、發展商、參與物業市場的央企及眾多利益團體陽奉陰違，抵制政府的調控措施，令內地樓市始終無法冷卻下來？

兩會期間，不少政協和人大委員準備以提案方式要求政府進一步壓抑樓市，有民意掙腰，政府自然可以放手推出更嚴厲的措施，其中國土部據說會加強與證監會、銀監會的協調，對準房企土地融資環節，聯手加以對付。我們一直認為，以房地產作為政費主要來源的模式，即使在香港也衍生出諸多後遺症，如果全國都效法香港，其對內地民生、金融系統以至社會穩定都會造成無可估量的風險，對此政府不可能袖手旁觀；我們向來認為內房股風險大，原因正在於此。