監管樓市之道

羅耕



金融與地產之所以帶挈香港發達，原因當然並非兩者屬生產行業，而是在於其四兩撥千斤之道。四兩之所以能撥千斤，自然是在於其槓桿運用。

所謂成也蕭何敗也蕭何，槓桿可使人發達，自然可令人破產。相比其他沒槓桿的行業，政府對槓桿行業實施較嚴監管天公地道。政府監管不力，讓槓桿行業的相對自由演變成絕對自由，從而損及別人自由，就是失職。海嘯過後，金融方面的監管漸返正軌，但對地產的監管則仍失職。

究竟有什麼監管應做而沒有做呢，列舉如下：

一）度量衡最基本的「究竟買了多少斤」，至今依然毫無誠意推行。最簡單的，是要列明地氈面積，一如罐頭列明淨重量。好比罐頭由生產商負責列明、乾濕散貨則由舖頭負責一樣，原裝推出的新樓應由發展商負責明碼，而舊樓則自當由地產代理負責。

二）明碼之餘，就是實價，此乃另一基本原則。對於買樓實際所付價錢與地產代理所張貼的大有出入，究竟有無人夠膽追究過？如果海味舖貼一個價，收錢時另一個價，你道海關會否拉人封舖？就當是海鮮價好了。到銀行買金股匯也是海鮮價吧？不過人家有報價機器。你地產代理一樣賺大錢，搞個報價系統天經地義吧？只怕還是有心做假。

三）海嘯教訓，是OTC 市場最易藏污納垢；長遠而言，交易皆應納入主板平台。股市可由四會發展成交易所，貪贓枉法明顯減少。樓市為何不可？較可行的，是從大型屋苑入手，先將之形成交易平台，進而吸納其他中小樓盤。交易所的建立可降低佣金，實乃市民之福；而昔日的股票經紀亦逐漸被理財專家取代。應用於樓市之上道理一樣：佣金有望降低，從業員質素有望提升，功能也不再限於帶客睇樓，而是更全面的服務。

政府連價、量及平台交易這最基本的三項也無意去辦，搞什麼九招十二式，統統是多餘，治標不治本。


在提過監管方向後，再談技術細節：

四、近年幾乎所有新盤都是豪宅，但其實幾乎全部都是假豪宅。豪宅化本屬好事，提升居住質素。不過，當收樓時才驚覺進了小人國，要削床就房，這與提升居住質素的原意明顯背馳。解決這些其實十分簡單，只要對內籠間隔作些規範即可，譬如每個房間不可小於若干地氈面積。如此一來，若屬細小單位，任你怎間亦難扮多廳多房。發展商要是面皮夠厚的話，固可將「一廳一房」稱作豪宅，那就讓世人看清他們是怎做生意。

五、示範單位專門做假，早已街知巷聞。買樓花，是典型的預繳式消費。政府打算規管美容瑜伽等預繳式消費，但可曾想過要監管百姓畢生最大筆的預繳消費？既然樓花是在買賣雙方資訊不對稱下所作的決定，售後冷靜期或事後補償安排實有必要。再講，樓花其實是要買方變相入股地產商合作發展項目，請問小股東的利益有何丁點保障？

六、上述兩點是關於發展商的。地產代理的銷售手法，其實也甚令人側目。早前有買家被禁錮沒收信用卡等，擺明應作刑事檢控，但政府一個人也沒拉過。銀行目前已要另闢空間專作銷售，反之地產代理卻公然於商場、地鐵站等公眾場所攔路阻街。試問，若每家店舖的銷售員都跑出舖外拉拉扯扯公然兜客，香港成何體統？在港府集團之下，警察只懂對示威遊行之士又拉又鎖，反讓違法分子消遙法外，警隊不是懦夫又是什麼？

今天六四，人家已講了二十年，這裏不多談了。港府集團在政治議題上百分百媚共，也都算了。但在政治外的社會事務上，港府集團仍無視大是大非、不公不義，港人治港只會流於「講人自講」。零星示威遊行必定無日無之兼漸趨規模化，屆時才順應民意，結果只有一個，就是如五、七年前的眾高官般：一批一批地下台。

港府集團的眾高層們，好自為之吧。