豪宅熱炒可以不理？樓市借勢而上？

畢老林



昨天老畢話，施政報告出台，地產喧賓奪主。果然，六大產業以至中港金融合作等影響香港長遠競爭力的議題，不及行政長官對樓市發展取態那麼引人注目。

有兩句話特別值得一提。煲呔說，政府好難令樓市大升，但可以摧毀樓市，因此不要迫政府做摧毀樓市的事。佢又話，政府不會理會豪宅交投，「由得佢升吧」。這等於間接表達了政府在土地供應問題上的立場，亦意味特首相信豪宅市場大起大落，與香港整體樓市和經濟民生完全無關。話口未完，西半山天匯意向呎價已達10萬元，比早一日優先認購單位最高呎價又貴了3萬！

豪宅熱炒是否真的可以不理？特首係咁話，賓架也如是說。銀行界認為豪宅炒風毋須擔心，最主要的理據是內地買家傾向一筆過付清樓價，不喜歡做按揭上會，銀行根本無借過錢出去，豪宅10萬元一呎也好，3萬元一呎也罷，跟銀行何干？這個煲即使聽日就爆，傷的也只是業主，銀行絲毫無損，唔似97之後，物業負資產業主斷供，銀行收回的單位資不抵債，損失不菲。

實際情況是否這樣，不妨從一些數字中尋找線索。根據按揭轉介機構經絡的統計資料，在9月份本港1000萬元或以上的物業交易中，銀行為內地客承造按揭買入的單位，佔總成交比例達21.5％。換句話說，每五宗便有超過一宗是內地客透過本地銀行提供按揭貸款才得以完成。當然，反過來看，每五宗交易有接近四宗是 all-cash transactions，仍佔絕對多數。


從數字看風險

數字雖無得拗，但值得注意的是，香港的低息環境和熱錢不斷湧入推高資產價格，加上銀行為已成為本港豪宅市場生力軍的內地客承造樓按，態度遠較以往進取，這會否吸引財力較遜、無法一次過付清樓價的內地買家入市，令豪宅炒風變本加厲，製造更巨型的泡沫，不可不留神。

經絡的統計資料並未細分不同級別高價物業的內地買家比例，亦沒有列出成交金額，很難評論豪宅炒風對銀行風險管理是否已造成挑戰。然而，內地客高追、發展商高賣，只要銀行對承造內地客樓按取態日寬，而這類買家佔整體成交比例持續上升，豪宅市場一旦出現大起大落，就唔可以話唔關銀行事。

曾蔭權把香港樓市「一分為二」，說除了豪宅單位外，樓價仍低於1997年高峰時的水平。本港整體物業價格（以中原樓價領先指數為準），從1996至97年回歸前後漲近一倍，並在這個水平見頂，然後進入漫長的下跌期，直至2003年沙士疫情退卻始見底。樓市之後逐步回升，但2008年環球金融風暴殺到，樓價又輾轉回落。不過，美國瘋狂減息令香港貨幣環境空前寬鬆，加入熱錢大量流入，推動本地股樓價格大幅反彈。

正如煲呔所言，與97高峰比較，本港整體樓價仍有一段距離。可是，這是否意味樓市沒有泡沫？


向來以RE（real estate）大好友姿態行走江湖的瑞銀，在最新的研究報告中話，眼前香港的房地產泡沫，可能比九七有過之而無不及。老畢無意做大行傳聲筒，有興趣知道UBS點解咁講，大可上網查閱。這裏只想提出幾點觀察，看看曾蔭權在施政報告中「無心插柳」，是否已經在地產市場一石激起千重浪。

在樓市問題上，特首原可點到即止，只談大原則，盡量不彰顯政府的policy bias。然而，不知是否「八萬五」陰魂未散，煲呔連不該講句都講埋︰「政府有能力摧毀樓市，不要迫政府這樣做。」如果控制權在政府手上的土地供應有摧毀樓市之能，特首的另一句話──「政府沒有能力令樓市大升」──便顯得前言不對後語。


前言不對後語

既然土地供應是樓價升跌的lever，這方面的變動若能令樓市崩潰，自然亦可以將樓價推至天高（「八萬五」政策推出和停止賣地後樓市的起落，已證明了這一點）。曾蔭權指政府只有能力摧毀樓市，對推動樓價大升卻無能為力，在邏輯和實證上都是站不住腳的。這兩句話同時揭露了特首的「底牌」，讓正在蠢蠢欲動的炒家得悉政府的policy bias，免了他們對政策風險之憂。

也許自覺「說溜了嘴」，煲呔連日為政府在樓市問題上的立場解畫，反覆強調目前市場上呎價4000元以下的物業供應充裕，只要準買家不揀飲擇食，置業並非難事。網上已有許多朋友拿這個「建議」開玩笑，你一言我一語，叫大家疊埋心水找個風涼水冷的橋底靚位遷而居之。這些雖然都是戲言，但特首呼籲市民考慮在偏遠地區置業，等於間接承認市區樓價格已超出許多市民的負擔能力。曾蔭權認為非豪宅物業市場未見泡沫，可信性自然大打折扣。

不過，在老畢眼中，煲呔樓市言論最大的筆敗，在於他三番四次將今天的樓價跟九七高峰比較。任何有經濟常識的人都知道，與歷史上最極端的例子類比，得出的結論必然毫無參考價值。在這一點上，牛市熊市並無分別。先說「熊」的一面。

金融海嘯後，許多分析員拿今天的景況跟上世紀三十年代大蕭條相比，其潛台詞是，美股一日未match到大蕭條的跌幅，熊市仍未見底。可是，問心那句，他們當中有幾多人真的相信「末世景象」會一成不變地重演？

雖說鑑古可以知今，但為了證明自己的看法正確，一廂情願地求證於歷史，只會令人失笑。


萬勿胡亂類比

同樣，在升市中拿超級泡沫作benchmark，只會彰顯這樣做的人昧於事實。記得九七時，香港市民無不深信樓價只升不跌、愈遲入市愈「蝕底」，供樓負擔佔收入比例高達八、九成的家庭，可說比比皆是。如果目前樓價跟九七比未到「家鄉」，可以證明今天樓市不存在泡沫，那麼拿信貸狂潮跟鬱金香狂潮比、將科網泡沫同南海泡沫比，又有何不可？

特首是否要告訴炒家，樓價一天未重返九七水平，仍有大把水位上漲？連太古城、杏花呎價離九七高峰尚差幾多個巴仙，政府都一五一十巨細無遺地向公眾宣示，這樣做有必要嗎？

老畢並非指特首有意助長樓市炒風，但從施政報告發表後，煲呔在房地產這個令港人又愛又恨的議題上進退失據、胡亂類比，可見情況已開始失控。

曾蔭權自揭底牌，繼而講多錯多，樓市炒家會否覷準時機，轉戰仍有上升空間的中價物業，令樓市狂態重現？對投資者來說，煲呔打「開口牌」，到底是危是機，今個周末不妨攝高枕頭想想。

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信報社評



政府袖手旁觀 樓市借勢而上


行政長官聲言不會干預豪宅樓價，因為豪宅市道跟一般住宅無關，豪宅的天價，也不會影響一般物業的價格，但此說是否成立？影響樓價的因素眾多，預期回報率（expected rate of return）、風險溢價、租金走勢、通脹預期等等，都會左右樓價升跌；按照一些地產商透露的訊息，現在不少豪宅買家根本毋須按揭，以現金交易，他們很多都是內地豪客，購買豪宅的原因，主要是以投資（投機）為目的，「看好後市」，希望日後有看得更好的大好友接貨。以投資者為主的市場，基本因素如通脹、按揭利率等對他們的影響微乎其微，因為價格飆升足以抵銷上述的「炒樓成本」，唯一影響豪宅炒家的因素，只是預期回報率，如果回報欠佳，他們的投資就會泡湯。純以投機為主的市場，政府是毋須干預的，刻意「壓抑」豪宅樓價，豈非令投機者可以趁低價入貨？但是，豪宅炒風和天價，是否真的不會對一般住宅樓價造成影響？

　　在沒有足以令人信服的研究公布之前，我們有如下的疑問：現在豪宅的定義非常模糊，過去曾經以一千呎的物業為分界線，但現在豪宅價錢急升，有些號稱豪宅的單位其實只得八百多呎，但因賣價奇高，整個物業的售價仍然甚「豪」。事實上，八百多呎的單位屬於一般中產家庭居所的面積，不少屋苑都有這種面積的物業，如果市面上一手的豪宅供不應求時，炒家將會轉而向這些「大單位」動腦筋，屆時連鎖反應肯定會扯高整體用家住宅市場的價格。

　　行政長官前天在回答有關土地供應的問題時，強調目前的勾地制度行之有效，他反問「（勾地表制度）一旦改變，便要解釋點樣改，點解要投呢一幅（地）？點解呢個價？點解揀呢個時間來賣？」驟看起來，香港對定期賣地制度好像非常陌生！其實在一九九九年以前，政府土地都是根據每年的賣地計劃出售，賣地計劃定出一個時間表，列明就指定土地進行定期拍賣和招標的日期，直至九九年由於要救市，政府才推出勾地表制度，其實定期賣地才是過去房地產市場的「常態」。定期賣地給市場的信息，是土地供應充裕，毋須擔心麵粉不足導致麵包漲價，有助為樓價降溫；九七前中英協商限定每年五十公頃土地供應是促成樓市大升的原因之一，現在政府不願恢復賣地，令市場憧憬未來樓宇供應有限，試問樓價又怎會不借勢而上？

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羅家聰



亂嗡的後果

有人言之鑿鑿指豪宅價格不影響普通住宅價格，接著被人罵個狗血淋頭。

這關乎到何謂豪宅。按當局的分類，某人所指的「七百幾、八百呎」，屬B、C類之間（見表）。將A至C類合稱「普通住宅」，相信不會有人反對。至於最大的E類，肯定是所謂的豪宅。問題是D類，即市面上的「扮豪宅」，又是否算是豪宅？

去年底樓價回升至今，A至C類與D至E類的升幅相關係數達0.62，不低；但A至C類與E類的則僅0.23，不高。換言之，假使某人的說話是有事實基礎，言下之意就是豪宅不計D類。再換言之，即是認為市面上過萬元呎價的扮豪宅都屬普通住宅。

難怪，抵被人罵個狗血淋頭。