懷念董伯伯、托高樓價非政府應為之

余錦賢



懷念董伯伯

前天路過中環，見梁家傑及公民黨成員在大街上「嗌咪」，申訴「無殼蝸牛」之苦，號召「苦主」周日上街遊行。與此同時，房委會小組開會，大部份委員要求再建居屋，協助年輕人「上車」，樓市風暴一觸即發，令筆者想起九七年的光景。

想當年，為「無殼蝸牛」力撐的是李永達及民主黨黨員，他們要求政府壓抑樓價，用盡各種方法「冷卻」樓市；時任特首的董建華則全力推動八萬五房策，大量供應住宅單位，跟民主派議員互相唱和，希望馴服瘋狂飆升的樓市。現在政府經常以市民供樓負擔能力衡量樓市，在九七年六月，供樓比率達到百分之八十五點五，是歷史高峰，即一個家庭收入一百元，要用八十五元供樓，問你怕未？老董當年的八萬五，除了本報力排眾議認為不可行之外，大部份政客包括民主派都拍掌叫好，認為對市民有利。

其後樓市土崩瓦解的慘痛記憶，毋須在這裏重溫，老董八萬五成為眾矢之的，「德政」變成「惡政」，推倒樓市成為市民倒董的一大原因。誰對誰錯留待歷史評說，但最令人不齒的，是民主派、包括力無殼蝸牛的李永達也加入聲討老董八萬五的行列，混水摸魚，大撈政治油水；這些政治小丑充斥香港政壇，想不到十多年後又再蠢蠢欲動；誰說歷不會重演！

老實說，香港樓市放任不理，難，因為炒家和利益集團太多；但要打壓冷卻，更難，因為有老董的教訓在前。說起董先生，現在很多人忽然都說懷念他，看現在的樓市、科技發展（因高錕獲諾獎而掀起短暫的「科技熱」）、保育環保、經濟轉型，無一不是在董治年代提倡但卻遭政黨奚落的政策，不少事後孔明都說：都是董先生有先見之明！

要壓樓市，幾時輪到梁家傑，請董先生出山吧。

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羅家聰



本港樓市的需求

或許再從另些角度，看看住戶這「求」方面的因素與樓價之關係。住戶數目若多，原因不外二個：一是人口增多，二是每戶人數減少使戶數增多。本港的人口趨勢，大家心中有數。從港府不斷呼籲市民生育而人口不斷老化可見，將來人口本身很難成為推動樓市需求的因素。

另一因素、即每戶人數又如何？最近每戶已跌至平均不足三人，似乎2004年以前的節節下跌不會無止境地跌下去吧？！還有，本港已置業的住戶比例已逾一半，比例自1990年代中起已慢下來，2000年起更只橫行。這多少解釋了為何樓價自1994年起橫行至今。在貧富懸殊冠絕全球之下，業主比例還可再升多少？

上述因素，絕對可作長遠的樓價展望。由資金驅使的樓價周期上落，則另作別話。在2月的拙文中已曾指出，最能影響明天樓價的不單是呈統計顯著的GDP或空置率，而是昨天的樓價。換言之，樓價走勢是極具動量（momentum）的，升開很容易再升，跌開亦很容易再跌。如今，樓價的周期因素還多了一項，就是來歷不明的外來資金。


托高樓價非政府應為之

雖然無實據，但說外來資金中大陸佔大多數不會與實況相去太遠。大陸資金之所以大量湧入，投資移民博取本港身分證固然是因素之一，但更重要的，是中央瘋狂救市後資金苦無出路，買貴了當地股樓之後自然買到來「較便宜」的港樓。然而，這似乎並非好事。

短期來說，樓價飆升帶動百物騰貴，自然影響民生。長遠而言，本港的樓市周期似要跟隨大陸的經濟及樓市周期；惜中央政策幾乎測無可測，何時逆轉實難以得知。

港官指樓市並非供應不足，沒有說錯。只是行政長官不按環球政府慣常做法，不為過熱而降溫（起碼是口頭降溫），反而在言論上不斷煽風點火之餘火上加油，為恐樓價不「爆升」至「天乜天物」之價。

可以預見的後果是，本想等待樓價回落而上車的準業主將急不及待而貴價買入。然而，愈貴愈買從來是炒家而非用家之策，當買入甚或安居後，樓價才來跟隨大陸樓市泡沫爆破而暴跌，這些上車人士很容易成為負資產的生力軍。

如「八萬五」般「隊」樓價，固然絕不可取。但過猶不及，有意無意、半推半就將樓價托高，亦非政府所應為之，尤其是號稱奉行市場經濟的香港（內地還可原諒）。不少人皆會問：為何不可真正地按市場需求而賣地？為何這麼多荒廢廠廈不改變用途？為何要偏幫地產及相關行業而犧牲其他行業的利益？（單是貴租已甚具殺傷力，傷及的不只商戶，還有住戶。）為何連規定列出地毯面積這般簡單的市場透明度也做不到？

這些問題我們早有答案，但或許永遠得不到正視。