中國地產謎局：治標容易治本難

畢老林



「寓禁於徵」弄巧成拙

在奧巴馬上月訪華期間，老畢曾提及北京清華大學經管學院客座教授Patrick Chovanec發表於《大西洋月刊》的近作〈九色中國〉（The Nine Nations of China），不知大家是否還有印象？此君本身是賓夕法尼亞大學沃頓商學院經濟學博士，但有私募基金背景，實戰經驗豐富，跟一般象牙塔學者大不相同。讀Chovanec的文章，尤其關於中國資產市場的分析，往往有意想不到的收獲。

內地最近連番出手壓抑房地產泡沫，且多管齊下，部分措施針對「圈地」成本、矛頭直指勇於投地卻不事建設的發展商；部分則以增加置業成本、降低炒賣物業誘因為本。從內房股的反應來看，中央每出一招，投資者對內房股的熱情便冷卻一分，但市場情緒是一回事，措施是否對症下藥卻是另一回事。

內地本月出台措施，個人住房轉讓營業稅徵免時限，明年起將由二年恢復到五年，意味二手房交易的「稅務優惠」下月便告終止（個人購買不足五年的非普通住房若對外銷售，國家將重新開徵全額5.5％的營業稅），目的顯然是透過行政手段遏止非自住用途物業買賣，藉此打擊樓市炒風防止泡沫。

然而，在Chovanec眼中，「寓禁於徵」雖無可厚非，但向二手房轉讓埋手，方向卻大錯特錯，結果只會弄巧成拙適得其反。在早就由周刊改為月刊的《遠東經濟評論》（該刊影響力雖所剩無幾，但仍有不少專家學者刊載文章發表意見），Chovanec半年前已針對內地「物業稅」問題，以〈中國的地產謎局〉（China's Real Estate Riddle）為題，發表了一些頗具前瞻性的見解。老畢在此摘其精髓而錄，希望能在熟悉內地房市的讀者中起到拋磚引玉之效。


措施錯配鼓勵空置

中國政府「落錯藥」，原因有三：一、內地的「物業稅」以二手房轉讓價值為開徵基礎，非像西方國家那樣，以物業估值為依歸。由於閒置住房完全沒有成本，內地的稅務結構等於變相鼓勵物業空置；二、內地居民投資渠道本就不多，加之過去十多年房地產市場從未經歷如股市一樣的大起大落，內地人因此視置業為保值╱增值的有效手段，意味投資需求遠超實際自住需要，房價無法真正反映供求。官方數據顯示，內地去年底未售房產庫存較2007年增加32％，至9100萬方米，但跟過去五年投資者購入後任其空置的房產總和五億八千餘萬方米相比，以「小巫見大巫」亦不足形容；三、與西方國家甚至香港比較，內地的二手房市並不活躍。在美國，今年上半年二手與一手住宅買賣比例高達13.45（每十三點四五宗二手買賣才有一宗一手成交）；香港的比例為7.25。反觀內地，全國比例為0.26（每四宗一手成交才有一宗二手買賣，跟港美二手成交量數倍甚至十數倍於一手買賣反其道而行）。即使在一線城市，比例最高的上海亦只有1.56，深圳和北京則分別為1.35和1.3。

按照以上幾點略加分析，遏止內地樓市泡沫的「正途」應是加重空置成本，像西方國家般根據物業估值每年徵稅，也許是可行辦法之一。如是者，當局既可懲罰住房「囤積」行為，又可將操控於投資者手上的供應重新引導至二手市場。

Chovanec的話等於說，內地壓抑樓市炒風只求治標不謀治本，且措施「錯配」，收緊二手房轉讓營業稅，對利用市場替房價尋求合理水平不僅沒有幫助，反會形成阻力。然而，從另一角度看，內地樓市泡沫源於投資者對「磚頭」保值╱增值的信心，在市場上有更佳的投資替代品出現前，房地產應沒有崩潰之虞。中國地產之所以是「謎局」，原因大概在此。