向高房價宣戰 - 序

時寒冰



高房價根源、危害及解決之道

　　高房價問題，近年來已經成爲一個舉國關注的焦點問題。當許多人爭論房價“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關的問題時，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統的研究，爲公衆打開了一扇直擊根源和癥結的窗。

　　高房價下的房地産業在拯救中國經濟嗎？高房價中的暴利被誰攫取了？誰是高房價的真正推手？公衆爲何因爲住房問題承受著如此巨大的壓力？這一系列問題的根源在哪里？又如何解決？

　　曹建海先生在這本書中，都一一做了詳細的解答。

　　曹建海先生認爲：“高房價下的房地産業不僅不能成爲拉動國民經濟增長最主要的動力，而且必將成爲中國經濟復興的最大障礙。”

　　其依據是：首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創業熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應付房價或租金的上漲。

　　的確。中國內需屢拉不動，成爲困擾中國經濟可持續發展的一個死結，高房價起的副作用是顯而易見的。在許多城市，買一套房，相當於吞噬掉一個中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費？至於那些按揭貸款者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內，背負著沈重的還貸壓力，平常不得不節衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力！再加上社會保障機制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來填補，內需還怎麽拉動？

　　許多專家、研究者、房地産開發商，常常根據我國居民收入增長的速度來論證高房價的合理性，但他們有意無意地忽略了：民衆收入的提高並不意味著購買力的同步提高。因爲，社會保障的不健全蠶食了民衆相當一部分購買力，更何況，民衆收入的增長速度要遠遠滯後於房價的漲速。

那麽，這些年來，民衆爲高房價、開發商和地方政府的暴利（前者賣房、後者賣地）付出了多大代價呢？1998年至2009年，最保守的估計也超過10萬億元！相當於2.5個“4萬億救市計劃”。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪，中國的內需何以長期萎靡不振？

　　可想而知，當這些鉅額利潤集中在開發商和地方政府手中的時候，對民衆購買力的蠶食作用是顯而易見的。中國內需屢拉不起，中國消費對GDP增長的貢獻率遠遠小於發達國家，也與此有關。財富向少數人集中的結果，是貧富差距的拉大和中國消費能力的下降。

　　曹建海先生從中國産業競爭力的角度，進一步論證了其觀點。他認爲：“高額的房價使産業資本投資其他産業的收益率下降、風險加大，迫使産業資本投向利潤高、技術門檻低的房地産業，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國製造業步香港地區的後塵，失去國際競爭力。即使世界經濟復蘇，中國産品的出口也將失去擴張的機會。”

　　這一觀點是非常具有前瞻性的，不僅指出了現在的問題和隱患，更預言了未來的危機與困境，如果瞭解日本房價泡沫破滅後的慘狀，就不難理解曹建海先生預警的真誠與可貴。

　　凡是過於倚重房地産業拉動的經濟體，幾乎都經歷過崩盤的慘狀，中國難道會成爲唯一的幸存者嗎？

　　至少，從尊重客觀規律的角度出發，我們更應該提前解決問題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機會。而這也正是曹建海先生向高房價宣戰的意義之所在。在人們聽慣了房地産的重要作用之後，曹建海先生的觀點所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對於民族經濟未來的展望與預言——這何嘗不是一種大愛？

　　那麽，是什麽因素在推高中國的房價？

　　答案是：過於倚重房地産，商品房一枝獨秀，形成了牢不可破的壟斷。

　　在發達國家，開發商供應的住房在整個住房供應體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特徵的住房，則占比非常高。比如，美國帶有保障性質的住房，占了整個住房供應體系的80%。而在新加坡的整個住房供應體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達97%。新加坡政府規定：占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住後收取高額物業稅；而對占住戶總數80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房價的房屋；同時，對占住戶總數8.5%的困難戶，供應由政府補貼的60-70平方米的房屋，對占住戶總數8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設計的這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也能有效避免房價的失控——其實，在這種大背景下，商品房的漲跌已經無關大局。

　　而在當今中國，由於經濟適用房被架空，廉租房許多地方政府沒有動力建，城鎮居民自建房被禁止，導致整個城鎮住房供應體系的90%以上被商品房所佔領——商品房占比之高，全世界找不出第二個。商品房一手遮天，正是中國房地産市場的壟斷地位牢不可破，房價持續上漲，民衆爲住房問題深切憂慮的根源。

　　一些與既得利益集團爲伍的學者認爲，中國房地産業與近60個行業息息相關，倘若房價下跌，將影響中國經濟的復蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛國”這樣的口號。問題在於，中國房地産業對其他行業的拉動作用，在房價下跌至接近民衆購買力的階段，不是體現得更明顯嗎？恰恰是高房價導致的購買力的下降，嚴重抑制了房地産的積極作用，使得房地産業成爲民族經濟發展的障礙。

　　曹建海先生對那些荒謬觀點的駁斥非常有力。他認爲：“我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對於獲得政府保障房的期望很大；農村集體宅基地建設小産權房銷售的願望也很大；地震災區災後重建家園的願望很大。但是由於體制的限制，除災後重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設開發管理體制禁錮了；保障房建設政策的執行則被限定於‘不會衝擊商品房市場’的原則下，將保障房建於偏遠地帶，並且定價水平越來越接近於商品房。可見，與其不惜毀壞未來銀行體系拯救房地産商，不如通過體制調整疏導居民住房消費的需求，同時爲銀行體系建立房地産信貸危機的‘防火牆’，于國于民更爲有利。”

　　曹建海先生一針見血地揭穿了所謂房地産拉動中國經濟發展的神話。他指出：“從房屋形態的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經濟適用房在使用價值上並無任何不同，差的是後者不能爲地方政府和房地産開發商提供不勞而獲的暴利。由此看來，以商品房投資爲絕對主體的房地産開發業所創造的GDP，本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態而獲得的不當得利，不僅對城鄉居民消費，而且對農工商等經濟實體發展，都形成了嚴重的透支。”

結論是，政府應大力發展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時爲開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創造條件。這些住房同樣會拉動近60個行業的發展。並且，民衆購房的支出大大減少，有利於民衆財富的積累，當然也有利於支援他們在其他領域的消費。

　　房地産定位的調整，不僅有利於民生問題的解決，而且，困擾中國經濟多年的內需不振問題也將迎刃而解。


投機盛行的中國房地産業

　　真正有良知、有責任感的學者，絕不會出賣自己的靈魂，人云亦云，也不會奴顔婢膝，以討權貴歡心、換取蠅頭小利爲終極目標，而是以民族利益、以大局爲出發點，研究、分析問題，指出問題的癥結並提出中肯的建議。

　　曹建海先生對於中國房地産市場的研究，充分展現出一位專業研究者嚴謹的精神。

如果說商品房一枝獨秀是推動中國房價畸形上漲根源，那麽，又是什麽力量在推波助瀾？答案是：投機。

　　投資盛行是中國房地産市場的一大特色。

　　開發商在中國被披上了最耀眼的光環，一些大學生以他們爲學習的榜樣，而在曹建海先生看來，中國的開發商本身就是一個投機群體。早在2006年，曹建海先生在接受《工人日報》採訪時就指出：“中國的房地産開發商是中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地産開發經營則是一種沒有任何社會價值的企業模式，應該取消。他們倒賣的是土地、資金、房屋建設活動、成品房屋等。”中國當前的房地産開發企業並不是一個真正意義上的企業，它們壟斷了住宅開發的組織管理功能，而這些功能本來應該由政府或者至少由政府設立的事業單位來承擔。曹建海先生的觀點，炸雷般地引起全國輿論一片譁然。

　　事實正是如此。我國的絕大部分開發商自己並不建房，也不會建房。在我國房地産産業鏈條上，規劃由政府有關部門做，設計由設計單位負責，住房由建築企業建造，開發商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。在我國，許多被人當作明星吹捧的開發商，不過是投機鑽營之徒，他們中的一些人通過購買高文憑，豢養職業文人，編織歪理邪說，自擡身價，欺騙民衆。

　　開發商作爲一個龐大的投機群體，其投機性不僅體現在其功能上，更體現在其自有資金嚴重不足方面。從資金來源上來看，許多開發商的自有資金寥寥無幾，主要通過讓建築企業墊資（向建築企業轉嫁風險和成本）、預售房（向購房者轉嫁風險和成本）、直接貸款或假按揭（向銀行轉嫁風險和成本）等方式，來維持經營。這種投機性，造成了一系列的社會問題。比如，農民工工資拖欠問題絕大部分就集中在建築領域，而追根溯源，大部分仍是開發商導致的，開發商讓建築商墊資爲其蓋房，然後拖欠建築企業的工資，導致建築企業被迫拖欠農民工工資。

　　開發商作爲中國最大的皮包商，其投機性樹立了一個惡劣的典型。

　　曹建海先生通過研究發現，在國外房地産業中並不存在這麽多基本上不做任何物質勞動和增值服務的房地産開發商，美國最大的四家房地産開發商都是建築企業。他說：“這些大型建築開發企業基於核心能力的要求，也可以把現場營造業務外包，保留建築設計、建築標準、質量控制、房屋銷售、不動産金融等核心業務。由於美國的土地是私有制，建築開發商不可能從購置的土地中發掘出什麽價值，所以美國最大的房地産建築開發企業每年獲得的利潤，拿到中國只能算是微薄的水平。而中國房地産開發公司的組建方案是有問題的，我們從中既看不到建築，更看不到房地産金融。開發公司只賣房子，成爲了一個不折不扣的貿易公司。”

　　既然開發商的作用僅僅是一個皮包商的角色，爲什麽不能取消這一環節，而由居民自己當自己的開發商呢？這正是曹建海先生深入思考的問題。

　　開發商是所謂住房市場化改革或者政府轉嫁住房保障責任之下誕生的一種畸形兒。如果大力建設保障性住房，如果允許並鼓勵自建房或合作建房，就可以壓縮開發商提供的商品房空間，可以壓縮其暴利。在這兩種情況下，開發商雖然還存在，但其壟斷性、其暴利因素則被壓縮，促使其發生質變，它這時已經不再是現實意義上的開發商。這種做法實際上是借鑒了農村居住問題的解決模式。衆所周知，我國農民居民在政府沒有花錢的情況下，就解決得很好，而農村的人均收入不足城鎮居民的三分之一，就是由於自建房的作用。

　　既然整個房地産領域的源頭就是由投機群體組成的，那麽，投機性購房在房價上漲中的推波助瀾作用也就不難理解了。

　　在中國，投機性購房佔據著相當大的比例。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房占到了58.42%。也正因爲這一點，每當房貸政策收緊，中國的房價就會下跌，而房貸政策放寬，中國的房價就會上漲，原因是，前者導致了投機性購房行爲受到抑制，而後者則受到鼓勵。

　　2009年上半年房價的飛漲，充分證明了這一點。誠如曹建海先生所言：“由此在各地出現了一些炒家一次購買幾十套房子甚至上百套住房的現象，而且都能夠獲得銀行的優惠支援，從而在很大程度上推動了房價上漲。這就是目前我國房地産市場的實際狀況。由於二手房市場銷售高度潤滑，一手房信貸投放與二手房高度潤滑相匹配，就成爲當前房地産市場再次火暴的主要助推力量。相比於2007年，這一輪房價上漲來勢更猛。如果說2007年可以稱作房價兇猛，這一次簡直就是瘋狂了。瘋狂的根本原因，就是大規模的信貸投放。”

中國房價趨勢和房地産的未來

　　既然投機性是中國房地産的主流，那麽，投機行爲也必然會影響到未來的房價走勢。

　　曹建海先生指出：“我認爲研究房地産問題，應主要研究的是房地産市場的供求關係及其價格，包括作爲供給的房屋存量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作爲需求的居民家庭支付水平和信貸條件，當然對價格的研究也非常重要。從房地産開發業的角度看，投資和投機性購房也屬於需求層面，但從社會角度分析，這些需求實際上仍然停留在供給層面。例如投機性購房，考慮到其目的在於加價轉售，實際上屬於房屋的分銷環節；而房地産投資的實現手段主要是出租，更接近於房屋的零售環節。”

　　顯然，投機性購房行爲，與自住性購房行爲有著本身的區別，前者購買的房屋，在伺機湧向市場，一旦人們對未來房價上漲的預期發生改變，這些囤積在投機客手中的房屋，就會與新建房屋一起投向市場，在瞬間加大市場供給。而就全世界範圍內來看，這種過程往往與房地産泡沫的破滅過程相一致。

　　問題是，房價泡沫一旦破滅，中國能夠承受由此帶來的後果嗎？

　　對此，曹建海先生亦有深入研究。他指出：從全世界來看，很少有地區，泡沫破裂了還能夠再起來，唯一的例外，可能就是中國的香港地區。香港這個地方，政府不徵稅，主要通過土地拍賣給開發商來獲取財政收入，對房地産投機的放任，使香港地區擁有了全球最貴的房地産，大部分家庭傾其一生，甚至都買不起一套房屋，只好依靠申請政府的“廉租房”解決居住問題。

2008年全球金融危機，香港的房價曾經回落40%，但是2009年又上漲了30%，還是遠沒達到2008年回落前的水平。香港的房地産泡沫之所以屢爆不破，主要是因爲政府的供地模式。我們內地的房價泡沫在2008年初破裂後，在各項政策刺激下彌補了巨大泡沫上漏洞，還開始繼續吹大。形容這種房價暴漲最貼切的一個詞，應該是“詐屍”。爲什麽呢，就因爲本來應該是死的，卻又復活了；但是，因爲是死的，早晚還是要露出原形的，因爲只是一具“屍體”。我堅信，這個“屍體”很快還是會倒下的。

　　作爲有責任感有良知的學者，應該提前看到危險並及時發出預警。曹建海先生的觀點，在受到開發商等既得利益集團抨擊乃至詆毀的同時，也受到一些專家的呼應。2009年初，經濟學家、中國人民大學黃衛平教授說：“在這個世界上凡是靠房地産拉動的國家，結果沒有不是崩盤的，世界老大美國靠房地産拉動經濟結局是崩盤；世界的老二日本靠房地産拉動經濟結局是崩盤；世界經濟中間早已把中國的房地産列爲崩盤之列……凡是這個地球上靠房地産拉動經濟的國家結局都是崩盤，尤其當房地産和金融緊密結合成爲一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟。”

　　儘管天量信貸資金的注入，暫時維持了房價的堅挺，但是，很難持續。曹建海先生指出：信貸政策畢竟不能決定一切，因爲它畢竟只是一個短期宏觀經濟政策。房價是否應由信貸政策決定呢？從短期上看是，從長期上看則不是！從長期看，房價水平及其走勢，是由大多數城鎮居民的購買能力和承受能力決定的。就是說，房價是否爲大多數消費者所能承受，是決定房價走勢的根本因素。如果普通居民不能承受，那麽對於每月還需付月供的投機客來說就必然難以高價轉手賣掉。即使他們有機會轉賣給其他投機客，但下游的投機者則可能成爲最後的“埋單者”。可見，如果大多數消費者都無力承接現有的房價水平，那這種房價上漲的局面早晚會出現反轉。

　　而且，支撐中國房價的人口紅利正在消失——在渾然不覺中，中國的人口結構正在發生變化，並將在2019年出現根本性轉折。我們可以透過每年的《全國教育事業發展統計公報》看出其中的變化，感知到未來住房消費人群的轉折：

　　2008年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到30.09萬所，減少了34.51萬所，減少一半還多——減少了53.4%！招生人數，從2524.66萬人，下降到1695.72萬人，減少了828.94萬人；在校生從1996年的13615萬人，下降到2008年的10331.51萬人，減少3283.49萬人。

　　小學生數量及小學學校的快速減少，是我國計劃生育政策的必然結果，這意味著，我國的人口結構正在發生在巨大變化。它對房價的影響將是深遠的。我國實行“一胎”政策後出生的孩子，正在替代計劃生育前出生的人口成爲住房的剛性需求者。人口結構的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期，而這種預期又將直接對人的消費、投資行爲構成影響，並傳導到現實的房價當中去。

　　而且，我國正在逐漸步入老年社會，由於社會保障體系不健全，1980年後出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養四位老人、下養孩子的雙重負擔。這種負擔也將對未來的住房購買力構成直接制約。同時，獨生子女結婚後，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房産，一套自住，其餘的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未來的房價走勢。當然，80後獨生子女的住房消費觀念也值得關注。如果他們對住房品質提出更高要求，對住房更新換代（這僅限於有購買力的獨生子女一代），會對高品質住房價格構成支援，其原有住房則推向市場，從而，加劇住房價格的分化，即中低價房比高品質住房的價格更脆弱。

　　因此，曹建海先生得出的未來房價將大幅下跌的結論，並非憑空而來，而是有著系統的理論和完善的資料作爲支援的。

　　當然，我們絕不能靜等房地産崩盤的到來，那樣所産生的破壞力太大——這種擔憂也正是曹建海先生大聲疾呼的根本原因。曹建海先生的努力，是要表明一種態度：應該在當下，就對房地産問題進行深入的反思，提前解決問題、消除隱患。

　　衣食住行原本是生活的必需品，而在中國，在某種程度上，住房已經成爲一種“崇拜物”。許多人找物件，已經不再是單純地尋求愛情，還有房子，他們希望愛情背後立著一棟像樣的房子，如果房子特別優秀，哪怕人不那麽優秀甚至不優秀，哪怕缺少愛情的內涵，也能在角逐中勝出。當人們攙扶著房子走入婚禮的殿堂，我們不能不感歎，房子在頑強地改變著人們的生活。不少大學生，渴望的不再是實現某個宏大的理想，而是擁有一套房子。房子取代理想成爲終極目標的一個重要組成部分。最能代表一個民族未來發展動力的群體迷失了……

　　在鋼筋水泥的叢林中迷失的不僅是愛情和理想，還有企業的價值觀。遍數各個行業，能夠像房地産這樣帶來暴利的，即使說不上絕無僅有，也可謂鳳毛麟角。於是，不少企業放下自己的業務，投身到房地産開發行業當中去。那些沒有能力做房地産開發的中小企業，則停下自己的業務，將資金大量投入到房地産領域炒房。當房子被提升到“崇拜物”的地位，我們不能不承認一個現實：一個民族，正在住房問題中迷失或沈淪。翻翻近年來我們的經濟發展資料，除了房地産，還有什麽？

　　當西方國家把高科技、軍工、汽車、金融、電影、農業、金融業、服務業列爲支柱産業時，如果我們仍然停留在依靠蠶食民生、降低民衆幸福感的房地産業來發展經濟的程度，我們這個民族保持經濟可持續發展的源動力又在哪里？

　　是到了認真傾聽曹建海等有良知和社會責任感的學者的聲音，還房地産業民生本質，實現房價理性回歸的時候了。