2009年11月26日星期四

明年下半年房地産市場進入調整期

陶冬



《21世紀》 從宏觀經濟角度,哪些因素推動了今年房市重回繁榮?繁榮背後主要的風險表現在哪些方面?從消費心理的層面,通脹和資産價格上漲預期對於房市的供需結構産生了哪些影響?

陶冬:流動性泛濫是房市急速進入繁榮的首要原因。席捲全球的金融危機,使各國央行採取了史無前例的貨幣刺激政策,釋放出巨大的流動性,中國也不例外。同時,儘管中國也受到了全球金融危機的打擊,但是影響程度比美國和歐洲輕許多。中國的銀行體系仍很健康,資本金並沒有受到重創。中國的銀行借貸意願強烈,寬鬆貨幣政策所産生的乘數效應遠比歐美國家高。

第二,政府的房地産政策出現了一百八十度轉變。金融危機下,政府對房地産由打壓轉爲扶持,政府對房地産市場的優惠政策,使開發商和消費者受益,更穩住了市場情緒。

第三,在房市緊縮時期受到壓抑的剛性需求在今年初得到一次性釋放。中國消費者的借貸杠杆並不高,個人財富沒有像歐美國家那樣遭到摧毀。所以當房市轉暖時,民間的高儲蓄開始流入房地産領域。

以上因素共同導致了房價走高和交易量上升。並且,人們對於通貨膨脹預期也爲已經過熱的房地産市場火上澆油。泡沫永遠是自我繁殖的,在資産升值預期下,越來越多的資金追逐超額利潤。今年以來我國的M1不斷飆升,表明定期存款在搬家,進入金融資産的投資和炒作中。


《21世紀》:近日,部分銀行開始收緊房貸優惠政策。如何看待各銀行收緊房貸的動因?這是否會引發房貸優惠政策的全面撤出?目前政策的不確定性對於房市和消費者會産生怎樣的影響?

陶冬:銀行收緊二套房貸款審核標準這一現象,不要把它過度的政策化。銀行作爲商業性金融機構,對於貸款要風險自負,所以銀行隨著形勢的需要調整房貸的政策,這是自然的現象,符合市場原則。房貸的收緊,也是中國退出超寬鬆貨幣政策的一部分。二套房貸款優惠的收緊,對於部分買家會産生一定的限制作用,但單靠這些並不能阻止房地産炒作之風。目前在一些城市,五成以上的住房購買根本就不需要房貸,房貸政策收緊對於這部分投資需求影響不大。房貸收緊的影響可能更多體現爲買房者心理層面上的壓力,這也是造成今年夏季房屋成交量下降的原因之一。儘管政府沒有講什麽,實際上各銀行的房貸發放標準都在收緊。

房地産業對於中國經濟具有舉足輕重的作用,是拉動經濟儘快復蘇的一個重要渠道。儘管政府明年將採取措施回收流動性,並且在房地産政策上變得更審慎,更中性,但是目前還看不到全面打壓房地産的迹象,因爲房地産的全面下滑完全可能導致中國經濟二次探底。目前在政策上,“控”的意思大過“調”。


《21世紀》:周小川日前表示,中國的資産泡沫問題並不如一些經濟學家所說的那麽嚴重。假定政策保持不變,房市在今年底至明年的發展趨勢將會如何?關於房價,哪些標準可以用來判斷泡沫的嚴重程度?

陶冬:今年年初,剛性需求占商品房銷售的較大部分,在那時企業和個人還抱著現金爲王的思想,持觀望態度。當然,剛性需求和投資需求比例量化區分有困難,但根據對房屋成交額的觀察,投資需求在過去幾個月中有大幅上漲。今年下半年成交量有所下跌,不但反映了房價過高,而且表明一手房供給出現斷層,可售房源大幅下降,這一瓶頸估計在今後幾個月還會繼續影響房市供需,甚至刺激房價出現新一輪明顯上漲。我認爲今後幾個月房價還得漲,但是明年下半年隨著新房源的推出和利率的上調,房地産市場進入調整期的可能性在增加。

無獨有偶,美聯儲的前總裁、貨幣委員會成員米什金(Mishkin)也于近日在金融時報發表署名文章,題目是“不是所有的泡沫都是危險的”。關於目前的資産價格是否存在泡沫,的確仍有爭論的空間。在資産價格方面,我們沒有一個類似於CPI這樣的計量標準,無法通過科學的指標進行判斷。當前全球經濟復蘇面臨的問題,表現爲資産價格上升太快,其本質是流動性泛濫。房價、股價的上漲,反映了資金成本過度低廉。美國在格林斯潘時期,格林斯潘幾次提到不要輕言資産泡沫,減輕了對於資産泡沫的警惕,忽略了美國經濟急速杠杆化的趨勢,也放鬆了對銀行信貸行爲的監管,最終導致了次貸危機的爆發。這對中國有很強的借鑒意義,我們不能忽略資産價格上升帶來的風險,要警惕重蹈美國的覆轍。有沒有資産泡沫這個問題可以爭論,但是央行在這個問題上表態,還是慎重一點好。


《21世紀》:土地供給有限是制約房地産業發展的重要因素。一些專家提出的解決之道是加快城市化進程。中長期看來,房地産業的供需前景如何?房地産業的調整與發展,對於中國經濟結構的改善會産生哪些作用?

陶冬:今年和去年,開發商買地的面積有所下降,一方面是由於08年的調控政策使開發商受到打壓,另一方面是由於土地價格飆升,開發商們對於高價搶地持審慎態度。但這並不代表土地沒有賣出去,因爲在土地市場上進了一股新的生力軍——央企。根據我們的統計,在今年三季度有92塊“地王”,其中70%是央企標到。所以判斷土地供給,不能光看開發商拿到多少地,要看土地供應了多少,土地供應數量是在增加,不是在減少。

儘管我國的耕地面積有限,但是潛在可供應的住宅用地,在今後的供給空間是廣闊的。隨著城市化的進程,越來越多的住宅用地可以被開發出來。因此,土地供應並不是一個無法逾越的障礙。中國房地産的根本問題不是土地供應少,而是土地供應價格太高,這勢必推高住房的價格。而地方政府的利益又與地價有千絲萬縷的聯繫,這就超出了經濟學的供需和價格分析的範圍。想要真正把房價拉下來,必須想辦法在土地和地方政府的財政收入和經濟利益之間建一道“防火牆”。這一點做不到的話,中長期來看,房價將會進一步上升,也許有一天會升到所有人都買不起的地步。

1 則留言:

P friend 說...

Dubai事件,股市急轉直下,港股下降餘千點.當中ibanks可記一功.過程如下

ibanks借Dubai事件,在市場上放出胯大其對匯豐的影響,抛售和沽空匯豐的正股,和其他恒生成份股如中人壽,也在恒生和美國Dow Jones Index沽空期指,造成大量沽壓,令散戶投資者抛售各類正股,形成市場動盪.在另一放面ibanks在早前美元carry trade上己獲利甚豐,借事件抛香港,國內,歐洲等正股獲利,用以加強沽壓.ibanks 在完成carry trade後抛售各種人民币,港元,歐元等以對換美元還錢給美國的銀行,令美元急升.美元急升,令黃金大幅下降,此時ibanks已定下沽空黃金期貨.另一方面,大市急鋤,大舉殺掉眾多散戶牛証,完全獲利.

至此ibanks已經一石數鳥...獲利於沽空期指,沽空黃金期貨,殺牛証,和早前美元的carry trade.

精密佈局,市場聯動