“小陽春”後就是“倒春寒”

時寒冰



在經濟危機仍在蔓延的情況下，發生在中國的房屋成交量大幅上升且價格上漲現象，令世界刮目相看並困惑不已：“這哪里是經濟危機，分明是處在牛市階段麽？”據3月25日的《中國經濟時報》報道，不僅一些開發商在提價，利用公衆買漲不買跌的心理賣房，就連二手房市場，也出現了大幅提價的現象，以至於房屋仲介也感慨，許多住房報價太高，“完全是瞎漲價，有點‘趁火打劫’的意思，聽到樓市回暖的消息就開始漲價，而且是很不理智的漲價”。

但清醒的人永遠存在。最近，全國政協委員、林達國際投資集團董事長李曉林在接受媒體採訪時認爲：現在樓市出現的所謂“小陽春”只是階段性的……房地産真正的復蘇關鍵在於銷量的長期穩定，“小陽春”後不排除“倒春寒”的事情發生。

我深以爲然。事實上，“倒春寒”的條件正在逐漸形成。

其一，目前的量升價漲現象，與開發商和地方政府刻意營造的托市氛圍，及房屋成交方式有關。

我們不妨仍以官方資料爲例，有些資料顯然是自相矛盾的。以鄭州市爲例，鄭州市房管局公佈的資料是：2月份，商品住宅銷售均價4355元/平方米，比1月份上漲，每平方米漲了447元。2月份，鄭州市整體二手房均價爲2958元/平方米，較上月下降了。

一位鄭州的房地産分析師對此困惑不已：新房4355元/平方米（環比上漲），而二手房均價爲2958元/平方米（環比下跌）。莫非新房子剛買來就快速貶值？

隨後，他讓人們分享了他的調查結果：開發商把買房優惠的錢直接幫你付了首付，你還按照原價來買房，再付扣減優惠金額的首付後，辦理按揭手續。這樣一來，“5192元/平方米成交的房子，帳面上顯示的卻是5900元/平方米”。既得利益集團從資料上托高房價，摧毀住房需求者心理底線的伎倆，可謂爐火純青。

其二，信貸政策的放寬與大量貸款資金的投放是不可能持續的，一旦利好出盡，“倒春寒”也就近在眼前。

中國房價在經濟危機中之所以逆勢上漲，很大一部分是假按揭推動的結果。一位讀者在給我的來信中，談到了他的困惑：“近段，房價莫名奇妙漲了，交易量也上去了……這些怎麽都和經濟不協調？深圳寶安區3月17日的1手房成交均價是13000多/平方，可我經過實際調查發現，即使是保安中心區的全新房價也都是在8000元—9000元，根本沒看到上萬的。幾乎都是清一色的8000多。”

其實，這正是假按揭下的典型特徵。哪一個做假按揭者，不希望多套出些銀行的資金？而提高房價，正是實現這一目的的最佳途徑。

問題是，中國的信貸投放不可能一直延續前兩個月的規模。今年1月份，我國新增貸款達到了令人瞠目的1.62萬億，今年2月份，新增貸款達到1.07萬億元，前兩月新增貸款規模達到2.69萬億元，而今年全年我國總共計劃“新增貸款5萬億”，前兩個月已經完成了一半還多。一旦貸款投放規模收縮，加之假按揭現象正在引起決策層的關注，假按揭今後就很難再如此輕易得逞了。而這也意味著，信貸因素可能從房價的推手轉變成“倒春寒”的催化劑。

其三，因被虛漲假像“激勵”造成的打折停止，故意提價等現象，正在爲今後的“倒春寒”打下堅實基礎。儘管有開發商提醒同行“我們現在房地産行業的調整期還沒結束就開始漲價，會打擊好不容易回升的銷售量，這是十分不理智的，甚至會給我們行業帶來災難”，但是，能夠聽進去的又有幾人？

制約中國房地産可持續發展的一個最根本的問題，是房價過高，遠遠超出民衆實際購買力的問題，這使得高房價成了無源之泉，無本之木，脫離現實的提價行爲，只會進一步拉開購買力與房價之間的距離，從而，使房地産市場再次快速冷卻。

其四，中國的房價缺少中等收入者的支援，也缺少購買力的支援。

目前，美國房價收入比在2至3的範圍內，也就是說，一個中等收入家庭，兩年到三年的收入，可以買一套精裝修的住房（美國不允許出售毛胚房，不動産必須形成才能交易），而在中國，像北京、上海這樣的城市，房價收入比都在20以上。因爲，中國的社會保障體系不如美國等發達國家健全，人們的收入當中，相當一部分要用於彌補財政公共産品提供不足的缺口，只能用剩餘的一部分收入去購房。在這種情況下，還奢望外國人來中國買房，只能是一種自欺欺人的幻覺。外國的投資賬可是比我們算得清。

事實上，就連過去在中國叱詫風雲的溫州炒房團等，不也在到美國等房價經過調整的發達國家購房嗎？對比之下一目了然：發達國家的房價比中國的房價更具有吸引力。

更重要的是，西方發達國家都有一個龐大的中等收入群體，作爲購房的主體，而中國的中等收入群體始終不能形成——這是制約中國房價上漲的一個非常致命的因素，由於中等收入群體不能形成，而窮人又沒有能力買房，絕大部分開發商都在以爲富人蓋房的理念經營房地産，問題是，中國的富人哪一個不是已有多套房産？

遺憾的是，很多開發商並未認識到這一危險。任志強最近撰文指出：“沒有人願意成爲犧牲品，沒有人願意成爲別人的墊腳石，但中國革命的成功不正是有無數的英烈甘願成爲中國解放的犧牲品嗎？……今後的改革也同樣是不管這些人是否自願，但一定會有一批人在現實的改革中或短時間的衝擊中成爲夾心層、成爲弱者、成爲被門檻擋在臺階下的群體。”多麽可怕與冷血的觀點。問題是，當夾心層成爲佔據人口80%的龐大主體，被擋在房地産市場之外，開發商真的能夠屹立不倒嗎？一個自身拿著天價薪酬的商人，能夠真正理解讓別人成爲犧牲品的代價是什麽嗎？如果占人口主體的80%成爲滿足少數人暴富的犧牲品，那麽，這將導致何等恐怖的結局？

謊言終歸是謊言，弄虛作假的“小陽春”之後必定是“倒春寒”。我對房地産業並無厭惡之感，而是充滿理性的。我認爲，高房價下的房地産業是畸形的，只有當房價與民衆的購買力相適應的地步，房地産對經濟的拉動作用才是健康的、可持續的，否則，一切都將終止於泡沫破滅之時。