在香港不買樓了

陶冬



當匯豐銀行將按揭利率上調至Ｈ＋2％，筆者便意識到香港樓市在本週期的分水嶺已隱然若現。這不代表今後房價再無升值空間，不過風險回報比的天秤已經向另一方向傾斜。　

筆者自2009年起，便大聲呼籲買樓，因為香港的銀行體系並未受到金融海嘯的重創，卻沾了聯儲量化寬鬆政策之光。中國經濟亮麗，流動性過剩。今天筆者則認為除非需要結婚，投資性買樓的安全窗口已大致關閉。　

你可曾知道，香港的外幣貸款正以60％以上的速度增長著？中國實施宏觀調控，流動性驟緊，加上人民幣升值預期，令內地企業在港申請外幣貸款個案大幅上升。這些貸款的主體和使用地與香港無關，一般港人亦感受不到，卻直接影響著香港金融體系內的流動性和銀行的存貸比。由於貸款渠道多了，銀行便無需在本土按揭這條華容道上拚死減價搶客，於是HIBOR按揭的折扣便迅速縮減，實際利率上升。

簡單而言，在貸款需求上，香港與美國出現了分歧。其結果是在政策利率不變的情況下，香港的商業貸款利率自行上漲。當HIBOR按揭升至加2%時，HIBOR按揭與Ｐｒｉｍｅ按揭的借貸成本大致看齊，銀行會逐步減少同業拆息下的新造貸款，鼓勵以優惠利率作為按揭的基礎。在此之後，筆者甚至不排除Ｐ－ｘ％中的ｘ％折扣也會下降。其背後折射著中國中小企業、開發商資金短缺、香港銀行願意借錢這一事實。　

從租金成本與按揭成本的比較看，目前買樓仍然比較划算。不過供樓是長期的財務承諾，如果按揭利率在現有的基礎上再升150-200基點，租樓便顯得更便宜、更安全。與1997年時相比，香港整體社會在物業上的槓桿比率並不高，供樓負擔不過44-46%，這就決定了當年跳水式房價暴跌重現的可能性不高。而且，按揭成本上漲了，儲蓄利率並未上調。在通貨膨脹節節上升之時，還會有銀行儲蓄進入樓市（相信速度已經放緩），也使目前的房地產市場仍有上升的衝動。　　

然而，全球範圍內流動性回收已經啟動，利率上升只會有力度之爭，方向是肯定的。對於香港樓市，重要的不是聯儲何時加息，而是市場的加息預期何時升溫。加上中國經濟通脹高燒不退，增長風險隱現，資金流出香港的風險已不容低估。流動性見頂、利率見底，這個大趨勢是無庸置疑的（除非美國經濟再次探底）。　

在政策退出之外，筆者還擔心市場上爆出「黑天鵝」事件。歐洲債務危機、美國地方債困境、新興市場泡沫、中國房價下跌、美元轉向等均存在著重大的風險，在今後12個月內其中一至兩項爆煲並非小概率事件，由此隨時可能觸發突然而強烈的資金去槓桿。　

支持香港樓價的一大利好因素，是北水南下源源不斷，中國資金買房意欲旺盛。在經濟環境、勞工環境變化後，中國已經出現第三次移民潮，而且是資金主導的移民潮。香港的法治社會、基礎設施與相近的人文環境，令本港始終是內地資金轉移的首選。內地房市限購令，也將熱錢擠向香港尋求投機機會。

房市與股市不同，它的週期性起伏更加鮮明，更受外圍環境的影響，資金成本與槓桿水平對市場價格更是主導性因素。順週期操作很容易，在房市上試圖逆市賺錢則遠比在股市逆市中買好股賺錢更難。　

在一個瘋狂的牛市中預言頂部到來的確切時間，往往不得要領，因為市場本身已變得不理性。不過牛市尾聲時，資產價格雞犬升天卻是共通的徵兆。筆者無從預言香港房市在今後幾個月會不會還有一輪升浪，不過相信三年後的房價一定低過今日。大浪淘沙，讓資產在市場洗禮中顯出優劣吧。

本港樓市將近見頂

羅耕



大假伊始，一連幾日，去旅行者，旅行去也。至於留港刺激經濟者，消費去也。能於最短時間消費最多，買樓是也。眾發展商故看準這個黃金檔期，大力推也。

然而，鋪天蓋地推銷下容易買錯，或是買多或是買貴，故長假正是荷包最危險時；尤是樓市，買家多用槓桿，十年八載前的負資產潮，應還記憶猶新。早已拼圖指出，樓價將於今年見頂。這非沒有基本因素：早有眾調查指樓貴程度（對比中位入息）全球排頭幾名，須知港人收入過去十幾年停滯不前；加上單位總數比住戶總數（連同流動住戶）多出廿幾萬，可見除大陸炒客外，本港樓市早已缺乏基本因素，急升都是乾炒出來。

大陸樓爆就是本港樓爆時。大陸樓市早已向下，港樓成交亦跌了半年，看來差不多了。

給我一筆錢 不如許我一塊地、施政報告雜評......

辛思維


給我一筆錢 不如許我一塊地



昨天，特首公布施政報告，全城焦點當然還是放在地產相關的措施身上。一如預期，政府提出了一個先租後買的「置安心」計劃，助市民儲首期。雖然新計劃避過政府害怕的「居屋」一詞，不過，資助置業的本質沒變。但結果是，大部分市民仍反應冷淡，質疑其成效。事實上，樓價高企只不過是高地價政策下的副產品，政府左手收錢，右手資助置業，實在有點多此一舉。若有心助市民安居，倒不如大膽改變高地價政策，讓市民及各行各業免受高樓價、高租金之苦，不但解決置業問題，連最低工資、貧富懸殊等問題也能一併改善。

改變需要有勇氣，不過顯然目前的特區政府在勇氣方面仍有所欠奉，所以近期推出的各項措施往往未能刺中要害，無法改變高樓價問題。今次施政報告，曾特首提出要以「民生優先」，並將房屋政策及貧富差距問題的闡述排在前列位置。不過，各項政策中無不充斥著派錢意味，但對於問題的核心似乎仍搔不著癢處。


苦了小市民小商家

尤其近期在全球量寬的情況下，貨幣的價值大降，所以派錢，尤其是延遲到數年後才真正落袋的錢，到時在通脹之下，價值還剩下多少，不禁令小市民大表失望。事實上，多年來香港的高地價政策，只不過養肥了一眾地產商，樓價及租金被大幅托高，不但令小市民受苦，連一眾零售業及飲食業商家也深受其害。

樓價上升，商舖租金亦飛漲。昨天，就有消息傳出，卓悅（653）以月租250 萬元承租旺角通菜街一個地舖。早前，該集團已經以月租100 萬元，租下旺角西洋菜街另一個單位。當企業付出如此高昂的租金後，自然需要在工資支出方面多多節省。所以早前，大家樂（341）主席陳裕光就威脅說，若最低工資升至33 元，集團將發盈警。但眾所周知，盈警的主要原因其實在於租金不能降，工資只不過是藉口。

雖然政府在今次施政報告中提出，要增加土地供應。不過，若高地價政策不變，樓價始終難降。就以近期政府推出的多幅土地為例，幾乎每次的拍賣價都創出新高。發展商買到貴地，將來又怎會願意以低價出售，樓價勢難下降。

與前特首董建華提出的「八萬五」不同，今次政府提出的兩萬個單位的目標，並沒有政府參建的居屋，完全依靠私人發展商。但事實上，香港房地產發展資金門檻要求高，多年來已形成幾個寡頭的地產商，彼此之間的競爭不大，甚至共同托市。所以就算供應增加，發展商「企硬」不降價，政府及市民也無計可施。

政府以高地價增加收入，有助支持公共開支，不過卻同時製造了不少社會問題，貧富懸殊及仇富心理，絕對與此脫不了關係。所以政府在賺取高收入的同時，卻又要安撫沸騰的民怨，大灑金錢進行扶貧。昨天，恆地（012）主席李兆基，以及新地（016）與郭氏基金，就分別表示願意各撥款4 億元，響應政府提出的關愛基金。


左手賺錢右手派錢

政府及地產商左手賺到盡，右手又進行派錢，期望可以平息民怨。但若然一早不推高樓價，製造極端的貧富懸殊及仇富心理，又何需多此一舉呢？人人都說香港稅率低，但難道這就不是一個變相的超高稅務，而且專向普通老百姓徵收。所以解決問題的根本，還是應從地價著手。

高樓價之下，買不起樓的人固然悲哀，但買得起的人，也不見得有多自在。除了要將一大部分的收入用作供樓，使生活質素下降外，在發展商大幅「發水」之下，不少人也只能被迫耗巨資，買入這些實用面積只有約三四百方呎的單位。目前，政府還繼續呼籲發展商興建細單位，以滿足小市民「上車」的需求。

但事實上，香港人居住的環境已經夠細小了，還要細到什麼程度呢？

難怪有內地北方的朋友告訴辛思維，來到香港感覺很多人，尤其是男孩子都不夠「大氣」、豪邁。試想想一個每天困在狹小空間內生活的人，與一個每天騎馬在草原上馳騁的人相比，又何來「大氣」呢？相信在樓價愈來愈貴的情況下，人均居住面積只會愈縮愈小，難怪愈來愈多人鬱出精神病來。政府若要助港人置業，與其降低面積倒不如降低呎價。

面對高樓價問題，目前全港最幸福的，相信只有那些可以分到丁屋的新界原居民，只有他們的居住權益沒有受到剝削，得到一片足以令其有尊嚴地生活的土地。

若然你仍感到不滿，怪只怪自己投錯胎，所以要置業的話只能積極投資，賺取資本。在地產霸權現實不變之下，你可以選擇買地產股，分享其利潤。當然，另一個選擇就是杯葛地產股，藐視其行為。如何抉擇，還是由閣下自行決定。


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紀曉風


「置安心計劃」首期亂計數



有關特首周三發表的《施政報告》，當中最大迴響之部分，非「置安心」（全名「置安心資助房屋計劃」）莫屬，昨日本港多份報章都幾乎以此作頭條，探討計劃是否真能有效幫助一眾無殼蝸牛成功「上車」。

「置安心」當真能令無力置業的港人美夢成真？雖然曾蔭權豪言，「置安心」為「優化版居屋」，實情卻是單位要等四年後才「限量投產」，既誠意欠奉，更何況「魔鬼藏在細節裏」，老紀按當局如意算盤一計，發現申請人下場或要賣身當房奴（名副其實是「當奴」），又或只能月入2 萬，卻要每日粗茶淡飯。總之，置業好夢難成真，安心大計必成空。


「租金回贈」只夠小部分首期

老紀雖然數口不精，但對於「加、減、乘、除」此等基本數學尚能應付自如，要了解「置安心計劃」是否真能幫助港人置業，算術正好能大派用場。

根據當局公布，合乎「置安心」申請資格者，個人每月入息上限為2.3 萬元，同時個人資產不多於30 萬，而「家庭」申請人，月入息上限則是3.9 萬元，及不得擁有60 萬元以上資產。此外，申請人及相關住客，須在過去十年內，未曾擁有物業及未享有其他房屋資助。整個計劃的最大「賣點」，就是可以同時幫助申請人儲錢，令申請人在五年後能有能力支付買樓首期。

按當局計算，收取市值租金的「置安心」單位租金為9000 元，住戶在五年後，可獲24 萬的「租金回贈」以作首期本金，再加上住戶原有的30 萬元資產，即已擁有54 萬元的資金。然而，區區54 萬又如何足夠置業？原來，當局的計劃中，尚包括住戶在該五年間須自行另作儲蓄，儲蓄更要多達45萬元（幾乎恍如是房貸版關愛配對基金），令住戶能在五年後，才能擁有99 萬元，以繳付價值280 萬元單位的三成首期，而之後住戶再供款20 年，便能供滿物業。

當然，當局的如意算盤如能在現實中敲響，自能惠及市民，難怪特首亦忍不住大讚，計劃是「風險低、選擇多、幫你儲錢」，又在立法會內揚言計劃有十二個「不用數」的好處，惟現實卻又豈會盡如人意？

須知道，以個人申請人為例，就算月入達上限2.3 萬元，要在5 年間儲下45 萬，那每月便要儲蓄7500 元，再扣除9000元的租金（共1.65 萬），2.3 萬的月入一下子便只餘下6500元。此僅有的6500 元，更要再扣去月供保險費、每日上班必要交通費開支及供養父母之家用，之後已是所餘無幾，相信申請人屆時連每日三餐，都只能吃粗茶淡飯，遑論在該五年有閒錢去消遣娛樂；至於旅遊與結婚，更只會是奢望。如此之生活，實與賣身當房奴無異。

更何況，申請人在5 年後能有足夠資金置業，大前提是本身已有30 萬元資產或儲蓄（如未及此數目，屆時每月的儲蓄額便只得相對遞增，每少10 萬元，每月便要多儲1600 元），但老紀翻查資料，發現能「達標」者似乎少之又少。


等「上車」長過輪公屋

根據中信嘉華銀行聯同中大在06 年底進行的調查，當時訪問了逾五百位月入2.5 萬元的中產在職人士。結果發現，當中48%人會把20%的收入（即5000 元）儲起來，而儲起40%（即10000 元）者，則只有13.7%。

本來，由06 年底月儲5000 元，至今確可儲得逾20 萬元，然而由於08 年底出現金融海嘯，不少人荷包縮水，甚至有人慘吃「無情雞」失去工作，須靠積蓄度日，都影響了儲蓄大計。而公民力量在過去一周的調查，訪問五百名三十八歲以下青年，超過八成透露自己的月入是低於1.4 萬元。換言之，收入已不及「置安心」交租及儲蓄要1.65 萬的「最低要求」。

計劃明明推銷能助人上車，卻原來要私下再狂儲錢，把逾七成收入用作應付買樓，明顯「貨不對辦」，而計劃講金不成，講心亦是誠意欠奉，因為計劃下首批的單位，數量只有一千個，數目本身已如杯水車薪，更離譜是要多等四年，至2014 才能落成供應市場，較輪候公屋只須排隊三年更長，根本解決不到現時迫在眉睫的社會需要，而這些單位，選址更在相對偏遠的青衣。

至於特首多番強調，置安心計劃的單位是「實而不華」，既無會所亦無停車場，但觀乎現時當局的估計，售價可達300 萬，可以想像在二手市場中，將相對缺乏吸引力，故雖然當局指單位可自由買賣，但隨時淪為有價無市。

對於置安心，立法會房屋事務委員會主席李永達直言，政府算盤太如意，若希望五年後能購買250 至300 萬元物業，首期金額實在相當大， 「和當年居屋只需5%首期很不同，對青年買樓一族的壓力遠較居屋高，月入無3 萬元都唔使諗上會」，他更狠評，特首形容是優化居屋，是言過其實，而單位落成期亦太遠，呼籲當局應在明年底便要把單位推出市場。

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紀曉風


「發水樓」似禁非禁



「好打得」的發展局局長林鄭月娥昨日終於「發惡」，公布政府嚴打「發水樓」的詳情，嚴格規定新樓最多只可以「發水」一成，而豪裝的大廈大堂，亦將不會再獲樓面豁免，似乎令一眾被發展商「欺壓」多時的市民看到曙光，並為已遍布全港的「發水樓」正式寫上句號。

不過，原來魔鬼不單藏在細節裏，更會藏在時間中！由於政策將在明年4 月1日愚人節才正式實施，本身為工程師的公民黨副主席黎廣德踢爆，指政策存在兩大漏洞，令發展商隨時在未來十年仍可繼續大賣「發水樓」。至於日前公布的九龍城區重建「樓換樓」計劃，根本只是「樓換籌」方案，獲安置的居民，極大機會要自己貼錢，才可搬到啟德。

這一幕，老紀昨日一直歷歷在目：林鄭昨天在公布打擊「發水樓」措施的記者會上， 「義正詞嚴」地表示： 「我個人從來都不認為，為什麼香港的住宅樓宇要有尊貴的入口，這些雲石大堂、水晶燈……如果發展商認為想要尊貴入口，他要用自己的樓面面積。有人認為政府現時仲辣過專業團體的建議，這個是正確的。」短短數句，已令老紀真的相信，當局今次要當老虎，出狠招來對付「發水樓」。

然而，政策當中，卻藏有後著，皆因這個疑似能維護無數小業主的「偉大」政策，將在明年4 月1 日愚人節才生效，而所謂生效，就是發展商在明年4 月起交予屋宇署的建築圖則，才受新措施的限制。

禁發水「寬限期」長達十年對於這個長達五個半月的變相「寬限期」，黎廣德認為可令發展商有足夠時間在死線前「入則」。他更直言，現時措施中存有兩大漏洞， 「做一個建築圖則，佔不到多少成本，現時並沒規定要全資擁有整個地盤才可『入則』，所以重建的樓，就算未收完樓、未成熟重建的樓，都可以入定則。」他形容，新措施猶如提供誘因予發展商要加速入則。

至於第二個漏洞，則是雖獲屋宇署批出的建築圖則，有效期只得兩年，但如果發展商在期滿時作出少許修訂，重新審批後，又可再獲兩年有效期，若按此循環，圖則儼如能一直生效， 「基本上是一旦入則，永世保存，要鑽空子，地產商一定叻過你政府，除非當局利用行政權『封後門』，講明圖則兩年後會失效，否則根本不能完全阻止發水樓出現。」老紀仍記得，特首日前仍正氣凜然為市民抱不平，直斥發水樓「對市民不公道」，又指發水樓令市民遷怒於政府及他本人，同樣不公道。但觀乎這個重點打擊發水樓的「辣招」，卻原來亦只徒具老虎面具，內裏實如病貓，難怪市民動氣矣。

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信報財經新聞 社評


政治重於社福的百億關愛基金



除了房屋政策，處理貧富差距是今年施政報告另一主題；行政長官提出的各項應對措施之中，引起最多人討論的是成立一個由政府和商界各出五十億、合計共一百億元的「 關愛基金」，由政務司司長唐英年出任基金的主席，基金目標是「 為基層市民提供綜援計劃不能提供的多方面支援」。

據本報報道，本地的大地產商已響應政府「 號召」先後答應捐資，相信要在商界籌足五十億元絕無困難。

鼓勵商人在賺錢之餘慷慨捐輸，回饋社會，一方面可以體現社會各階層同舟共濟、合力構建和諧社會的努力，另一方面也是商人顯示願意負起社會責任、在依法繳稅之餘額外承擔的體現，是值得鼓勵的義舉；本地商人捐錢作慈善和福利事業，「 古已有之」，早年的東華三院和保良局都是成功例子，它們提供的服務遍及教育、社區和老人，只是近年新興的社福團體太多、議會內又出現了一批「 為民請命」的代議士，他們的聲音已蓋過了這些歷史悠久兼有服務業績、主要由商界出資營辦的社福機構。

行政長官在施政報告內分析了本地出現貧富差距的原因（第五十至五十二段），但沒有指出貧富差距如何演化成為近年的階級對立甚至所謂「 仇富」情緒；很明顯，「 仇富」的原因不在商人吝嗇於捐獻行善（東華和保良局是最佳例子），而在於本地經濟處於轉型期令貧富差距拉大，基層市民生活長期得不到改善，而政府政策卻經常予市民「 偏幫大財團」的印象。也許是為了紓緩日趨緊張的階級矛盾，行政長官才高調地在施政報告內提出成立官商共同出資的關愛基金，以顯示由政府帶頭、商界踴躍支持、官民商「 三方協作共同承擔的理念」。

商界出資行善，既可洗脫他們的「 負面」形象，又可令基層市民受惠，誰曰不宜？但仔細分析，這種重政治宣傳而缺乏實質內容的「 義舉」，可以收「 暫息民怨」的短期功效，但對於如何解決因貧富差距愈益嚴重而滋生的「 仇富」心結，卻未必有任何實效。

施政報告提出成立關愛基金，但完全沒有任何具體方案規劃；成立一個坐擁一百億元的基金，斷無可能事前沒有任何構想；行政長官只在施政報告內宣布有關決定而相關詳情欠奉，顯然是在短時間內拍板、來不及規劃的反映。事實上，行政長官也承認「 香港有健全的社會保障制度」，如何運用這筆額外的一百億元基金去協助基層市民而又要用得其所，其實並不容易。更根本的問題，是政府到底有沒有需要成立這個百億元基金？

香港的民間志願社福機構數不在少，它們各自有獨特的服務對象，而且多年來積累的經驗，令它們對服務對象（主要是基層市民）的需求瞭如指掌，政府為何不與它們溝通協調，撥款透過這些社福機構向各式有特別需要的基層市民提供協助？

民間社福機構很多都靠商界捐款，現在行政長官高調要求商界捐獻「 關愛基金」，反而會削弱商界對民間社福機構的捐助，香港社會服務聯會行政總裁方敏生昨天公開表達了她對此感到憂慮（擔心關愛基金影響中小社福團體的收入」，反映出這些財力不足的社福機構擔心政府「與民爭利」，搶走了商界願意提供的資源。

民間機構可以做的，為何政府還要插上一手？官辦的關愛基金日後如果以政府機構的編制和辦事方式營運，層層審批，耗用太多行政開支，倒不如把一百億元注入各家社福機構，或鼓勵現有社福團體提供新服務，然後由政府提供資助，以避免太多無謂的開支。

成立百億元的基金或許可在短期內紓緩社會對立情緒，但正如我們指出，貧富兩極化將會令層市民、尤其低收入階層長期處於貧困狀態，政府必須提出相應的長期措施應對。協助基層市民改善生活，應為他們提供更多就業機會，但政府在最低工資之外又準備行最低工時，卻是弄巧反拙、幫不了忙反而害了工人的劣招。

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由今天開始，投資移民計劃將剔除房地產項目，政府同時把投資移民的門檻金額即時由650 萬元，調升至1000 萬元。

政府將定期檢討，三年後再研究是否需要調整。政府消息人士認為，這一項改動對樓市影響不大，主要是心理影響居多。

有地產代理預料，修訂主要是影響內地客鍾情的九龍站上蓋物業銷售情況，但對於阻遏內地資金流入本港樓市，並沒有作用。


今天生效門檻上調至千萬

政府在2003 年10 月推出投資移民計劃，只要投資650 萬元在本港的房地產或金融產品，便可申請；計劃推出至今，先後約有八千二百名申請人及一萬五千五百位名受養人獲准來港定居，為香港帶來近580 億元投資。

行政長官曾蔭權昨天在《施政報告》中指出，政府注意到計劃下投資在房地產的資金有上升的趨勢，單單今年首九個月，有關資金佔計劃總投資額的42%，較過往的三成為多。

曾蔭權強調，「雖然近年計劃下的房地產投資只佔市場總成交金額約1%，但考慮到市民大眾的關注，政府決定暫時將房地產於計劃下的投資資產類別中剔除，由10 月14 日起生效。」除了剔除房地產外，政府同時調高投資移民所需的金額至1000 萬元。政府消息人士表示，作出此兩項改動後，香港的投資移民仍具吸引力。他指出，過往成功申請的投資移民人士，平均個人資產有2000 萬元，即使作出調整亦普遍不會影響他們申請的機會。同時，政府相信即使在改動後申請數量減少，但投資總額相對將增加，而且申請人始終需要買樓或租住樓宇以作住宿用途，相信整體注入香港資金亦將有所增加。

新加坡的投資移民門檻是1400 萬元，澳洲是1000 萬元，加拿大是600 萬元，但可投資類別較窄；英國是850 萬元。

今次剔除房地產作為投資類別，政府消息人士指出，除了要回應社會聲音，也因為外國的投資移民計劃大多數都不包括房地產，新加坡明年亦將剔除房地產作為投資移民項目。他指出，2003 年推出此項計劃涵蓋房地產是因為當時的經濟環境差而特意把投資類別擴闊。

歷來共吸納580 億資金日後申請來港的移民，可以投資股票、基金、債券及包含投資成份的保險等。

政府消息人士指出，由2003 年推出投資移民計劃以來，一共吸納了580 億元資金，這金額遠低於一天約900 億元的香港股市交易，相信今次改變計劃，不會影響股票等其他投資市場。

修改計劃後，政府將提供過渡安排。凡新遞交的申請所涉不少於650 萬元的投資（包括房地產）在生效日前六個月內完成，有關申請人亦符合其他資格，有關申請仍可獲批准。至於任何於生效日或以後完成交易的房地產投資，則不被接納為新申請的獲許投資資產。

仇富敗象、樓市敗象

羅耕

仇富敗象



有欄被殺，讀者已在盤算誰是下個清算目標。在下同樣口沒遮攔、同樣罵過地產，自然做足心理準備隨時被剷。言論自由需要捍衛，捍衛自會有所犧牲。菲律賓的人質被挾持期間，假使有團友一早拼死與槍手搏鬥，最終死的可能沒有八個那麼多。


政治結局見真章

不過，人性正是怕死怕事，所以才有溫水煮蛙。陳氏所指敗象紛呈最終崩壞之革命結局，正是槍手人質互相發難而同歸於盡的結局。陳氏謂封口不評是為要避免「反革命」，看來消極。然而，這與在下常常指經濟若爛透救市必無效如出一轍，看似消極，其實僅順應自然矣。

好一句「敗象紛呈」。幾許以前在下曾拋出「政治→經濟→社會→政治…」之循環影響，當經濟問題散落每個社會角落後，最終將演化為政治問題。政治，是一小撮人的玩意；經濟，多些人玩；而社會，則所有人。

當一小撮人出了問題而蔓延至所有人後，所有人自會「解決」那一小撮人：軟著陸者，是改革；硬著陸者，則革命。海嘯過後，經濟問題勉強壓住，但社會問題顯露無遺。仇富只是敗象，最終的政治結局才是真章。


百姓不會好過

仇富源於富者之財來之不義且為富不仁。古語云有土斯有財，斂財最有效之法乃是透過地產，但偏偏地產是眾行業中幾近最污穢的：美國槓桿垃圾（MBS）、大陸有圈地貪污、本港有官商勾結，加之樓市周期偏長，此等頹風敗象一般可以維持十數廿年，方才泡沫爆破而止。這段頗長的時艱，百姓不易渡過，長期的鬱結將為改革或革命埋下種子。

是改革還是革命？若地產泡沫可以早點爆破，則政治泡沫還有機會「洩而不爆」。但若地產泡沫一味強谷而不爆（一如某些派系指樓價易升難跌），則在「爆破守恒定律」（Conservation of Bubble Explosion, by G. Law）下，泡沫只會在另處爆破，即是政界。

看來一場風暴已在醞釀，不管地產還是政治，百姓都不會好過，已有人奉勸移民。

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樓市敗象



仇富敗象源於樓市泡沫，有泡沫自然會狂升，有狂升自然會暴跌，盡皆自然現象。有人提議在下搞大陸樓價拼圖。然則，假的數據拼來幹啥？正如原料有毒，任你怎搞，出來的奶粉還是有毒；此乃是「巧婦難為毒米炊」。為免拼假圖，還是只談本港樓市算吧。

近日已有人預料中港樓市將會「大跌」，只差是明年、後年還是大後年。不少人將樓市大跌歸因於美國加息，但從歷史看來，息口與樓市無必然關係。1997年美國加過息嗎？1997年僅加四分之一厘；反而前前後後的1995年尾及1998年尾都是減息周期。1981年秋季，本港樓價見頂「大跌」，但君可知道美國於1981年5月起已大幅減息。可見樓價要「跌」根本毋須加息。

正如仇富只是敗象表徵，制度缺憾才是根本一樣，加息或僅是樓價大「跌」的觸發點矣。沒有好的經濟，樓價根本不應暴升；不應升而暴升，結果就是跌回下來。問跌的原因本屬多餘：既然升也無因，何故跌要有原因？知道會「跌」已很足夠，什麼理由藉口，不重要了。

本港而言，今次不會跌返沙士水平，但跌返2006年年初水平，則不難預見。

港財閥請「地獄式捐獻」 - 哀陳雲被河蟹......

陳雲

港財閥請「地獄式捐獻」



前幾年，凡是聽見香港地產財閥想在香港做些什麼善事或搞什麼項目回饋社會之類的，都不期然笑起來，太好笑了。肉食商人猛然回頭，鼓吹素食，教市民認識現代農場肉食之毒，苦勸市民盡量減少食肉；妓院老闆心血來潮，發起全城守貞宣誓大行動，都不及地產財閥要在香港行善來得好笑。我就是怕了笑壞自己，這幾年都忍住手，沒評論這些趣事。

上周，美國富豪有捐身家的行動呼籲，沸沸揚揚，香港也好像有些地產財閥要躍躍欲試，提高格調行善，紓解一下社會的仇富心理，為「地產霸權」之論消消氣。念及此文刊登之日，正是陰曆七月初一，中國風俗認為此日鬼門大開，不妨當是白日見鬼，以靈異角度來評論。

菩薩畏因，凡人畏果肉商勸人食素，妓院老闆勸人守貞，也會是出於真誠和善心的，你我也許都見過這類思想矛盾、但心地善良的好人。矛盾是有的，但不怎麼大。總有人要食肉，也總有人要嫖妓，肉商或妓院收手也沒用，總有人會賣肉和賣淫的。肉商在行善的時候，可以選購合乎規格的安全肉食，屠宰盡量人道，肉檔準備少份量的包裝，歡迎顧客買少份量，鼓勵人家少肉多菜。

妓院在行善時，可以人道對待娼妓和嫖客，光顧過於頻繁的，勸他發展其他嗜好，照顧家庭，有鬱結或沉溺的，便要勸他看心理醫生。

行善首先要止惡和懺悔。在自己職分之內，不做惡業，停止惡因。做了惡業，就要懺悔，正如上述的肉商和妓院的例子。香港的地產財閥惡貫滿盈，惡業正在增加，行什麼善呢？至於懺悔，市民都未曾看見有地產財閥懺悔自己傷天害理的。振振有詞，嫌自己賺得少的，或投訴政府不賣力配合其賺錢大計的，埋怨政府未曾極力鎮壓保育人士的，就聽得多。

地產財閥之中，很有一些是信佛信道的，我既是修行人，也趁七月一日之機，向惡道眾生說一下法。昔時梁武帝，一生造寺無數，布施供養僧眾，求教於達摩祖師，祖師說他並無功德，以其心不淨也。

即使是善業之人，修功德，也先要心淨，但求濟人度人，不求福報，不求名號，甚至連濟人度人的色相都要脫去。若是惡業之人，先要止惡，後要懺悔，始可以談布施，談功德。

要在「因」上面用功，不是在「果」上面用功。種善因，才有善果。種的惡因多，即使有些少善業，也是於事無補，來世恐怕也要下地獄。今生結了善緣的，在地獄也可隨地藏菩薩修道。


傷殺性靈，甚於殺生

地產財閥之罪惡，可謂滔天。善業之中，放生最大；惡業之中，殺業最大。殺業之中，以傷殺性靈為最大。將人愚弄驅策，使其過勞工作而不給予合理報酬，又以地產炒賣壓榨其所得，也業務壟斷消滅其謀生門路，使其供少數大僱主集團虐待而不懂得抗爭，再收買高官，杜啞傳媒，蒙蔽學校，摧折正氣，使全城之人如行屍走肉，精神流離失所，比鬼魂中陰身，還要無知無覺，是謂傷殺性靈。殺靈之罪，甚於殺生。

殺業之中，殺未生之罪，為次大。所謂未生，是將來的眾生。將人心敗壞，以樓房為私業之念，破壞鄉郊水土，令這一代人無法接觸自然，令下一代人無法享有水土之利，令諸種生物絕命而無法繁衍，是殺未生之罪。第二個殺未生之罪，是妨礙民主發展。

民主是國家發展與國際和平之基礎，地產財閥盤踞立法會功能組別，不主動撤出，甚至不自制權力而向所有決議投棄權票，就是妨礙香港民主。

香港沒有民主，民意無法伸張，民怨無法宣洩，社會創造力和活力無法提升，遇有動盪，必會暴亂死人。即使局面粗安，社會也暮氣沉沉，猶如地獄之城，也是傷殺性靈。再者，香港不能示範民主，大陸之民主轉型也不會順利，間接也令大陸添了暴亂死人之機會。

古之君子有云：「吾雖不殺伯仁，伯仁由我而死。」雖然功能組別由港英設立，回歸之後由中共保留，但財閥不主動放棄或抵制，也是共謀。日後之動亂災難，死傷無數，這筆賬人民不能算，閻羅王也會算的。以上是悔罪。如果讀者之中有財閥或與彼等相關之人讀到，而絲毫不感到罪疚的，我也無所謂，日後地藏菩薩自會親身說法。


放下屠刀，立地成佛

所謂止惡，是惡業無法一下終止，但盡力行善，減少惡業。地產財閥富得漏油，大可放權讓利，毋須絲毫盡取。

樓房買賣可以實價實惠，商舖租賃不必苛刻，壓榨租戶，商場更不應與名下生意聯營壟斷，以非業務競爭的方法來趕絕同行。商場不宜過分規管監視，令人失去生趣。凡此惡業，不一一述之，免得諸位生惡心。

財閥如不懺悔，也不止惡，卻要立心要捐獻，也有一項目，適合他們大破慳囊，作其「地獄式捐獻」的，就是在全港十八區興建地藏菩薩寺，或者興建一座宏偉莊嚴的地藏殿也可以。

捐款布施，要對機，既然香港已被地產財閥弄得如人間地獄，捐醫院、辦教育，教創業都不對題，建地藏寺最實際。結下善緣，既是利人，也是利己。

香港人的生活在地產商掌握之內，連鐵路公司都是地產商。地產財閥營生眾多，又愛聯營業務，就剩下棺材店和殯儀館不敢沾手。興建地藏寺，順便經營公益性質的骨灰龕，香港人就由生到死都在地產商手裏，就功德圓滿了。


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哀陳雲被河蟹，超渡地產商殺靈業障，陳雲：港財閥，請「地獄式捐獻」



http://www.youtube.com/watch?v=5jyRtdVbLpg&feature=player_embedded


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蘋果日報 2010-09-06

代Cult2：八十前狂踩地產商博炒



風吹草動，人皆見之，惟解說風為何怎麼吹、雨這樣灑，對人民是好是壞，卻是評論人職責。從前市面上以評論為主打的雜誌報章可多了，及至九十年代，電台節目曾經出現「兩支咪」的盛況，甚麼都敢說。今天《頭條新聞》盛傳要換主持，文筆辛辣的陳雲被停掉報章裏的每周政論。香港人，你還需不需要評論？


寧罵美國莫得罪地產商

陳雲，嶺南大學中文系助理教授，寫作數十年，近年以「文化評論員」身份撰寫政論文章，風格以狠辣見稱，「其實『文化評論員』這稱號是報紙給我的，起初我在《信報》寫了多年懷舊雜文，後來他們找我寫政論。」讀者都知，他不以評論人自居，因他修佛道兩家，會在文中自稱「貧道」。對於雜文與評論的分別，陳雲說寫雜文多一些個人性情，政論則少一點個人語調。

今年年初，陳雲推出政論文集《走出政府總部》，當時剛經歷反高鐵一役，結果大賣，出版一周已翻印。其實陳雲寫政論已有多年，從前的評論卻不敢結集出書，「因為怕沒有銷路，事件過了，就沒有人要讀了。」這書大賣，他說感到意外，卻沒有高興，「可能是多了人把這書當通識來讀吧，社會氣氛壞，這些書才會大賣的。」他說從不愛寫政論，寫只是出於社會責任，「近期我一直在測試報社及商界的底線，結果今次試出來了。」測試結果，是被報館通知「改版」不用再寫，連撰寫了11年的副刊專欄《我私故我在》一同停掉。

「政治沒底線，但商界是有底線的。你批評共產黨、美國不緊要，但你把地產商批評得厲害，就有後果了。」他說：「其實因為我已不想再寫政評，所以連續四篇大罵地產商，第一篇寫《香港地產行政區》，第二篇《兩種租值，分隔香港兩個世界》，講為何要有公屋商場，這兩篇都被人罵得好厲害！第三篇講物業空置稅，這在全中國只有我跟張五常敢提，這政策是為了不讓富人囤積居奇，逼富人把物業租出，因為香港有五分一物業是空置的；最後一篇是《港財閥請「地獄式捐獻」》，哈哈，那些地產佬捐了這麼多錢，竟然被我這個修佛的說會下地獄，這篇踩到上面，他們果然忍不了！」他突然正色的補上一句：「我講得出這句說話，其實是有法力的！」說時眼神帶一點狡黠，我忍不住笑，他也大笑。


政論削弱社會鬥爭

問陳雲怎為之好的評論文章？他說：「能帶到一些新見解，另外要有社會公義，啟發民智。」今年年初，他就社運人士被告襲警寫出的《如何毀滅一隊警隊》堪稱經典，他寫到：「毀滅一隊警察，不須人民起義，不須槍炮刀劍，只須政府以不義之名，唆使警察陷害忠良，警察就濫權營私，不成為警察，而成為家僕與鬼卒了。」文章被瘋狂轉載，有前警員馬上撰文回應，黃毓民更拿此文章，在立法會質問李少光，「但李少光也不敢說我錯，他只是說文章偏激，哈哈。這文章其實幫了政府，我想警方不會再用嚴厲法例控告社運人士了，他們不敢了。」

但另一方面，他又擔心市民因為讀評論出了氣，疏導了民怨：「評論文章幫助政府恢復理性，但壓抑了社會鬥爭活動。因此我不想再寫政論，政論其實會削弱社會鬥爭，有時這是反進步的，因為評論理性，會令大家都沉溺在分析中，但真正的鬥爭動力只源於人們的非理性、衝動，評論就阻止這衝動了。」

你寧願社會谷到爆？「對，所有文明都是源於此的。」但有人谷到爆就會去幼椎園殺小朋友，「他們殺完小朋友就會殺警察了，嘿嘿。」我不服，評論不是有教化作用嗎？「本來是可以的，如果社會裏有反對黨、商界聽了會改，這是有作用的。有時，評論也能取代社會運動。」陳雲決絕的說，今後他也不寫政論了，「因為我知道沒有用，我情願看它谷爆。」

問陳雲年少時愛讀誰的政評，他笑著搖搖頭。李敖呢？「讀很多，但不喜歡他，他私德一直不好。」對於李敖年輕時批評每個極權國家，但晚年向中共示好，陳雲說：「晚節不保。」

香港自由，理應出到好的評論人，陳雲：「本來是，但到了九十年代停頓了，大傳媒用資本把聲音壟斷了，現在越來越少人寫評論。本來這個城市七百萬人很多人識字，人口又密集，很適合發展小報，但在香港小報沒法生存。」他不只寫政論有一手，中文造詣亦高，曾著《中文解毒》，奪香港電台舉辦的「2008年度香港書獎」。


香港評論市場患癌

吳志森，1982年大學畢業，先當文字記者，四年後加入TVB做《新聞透視》記者。1995年離開，回歸前進入商台做兼職時評節目主持，大班被斬期間由他頂上，與林旭華拍檔做《風波裡的茶杯》。近幾年除了《自由風自由Phone》，更與曾志豪做全港最出位的時事節目《頭條新聞》。

「港台是公共廣播服務機構，應當以社會利益為依歸，不應受地產商、政府壓力。」吳志森：「以上是理論，但實際當然沒有這麼順利，若我們講豪宅跳層事件，《頭條新聞》也真的講過，我們應該甚麼也可以說，但實際上漸漸有一個無形及有形的審查存在。」就算是港台，自我審查都比從前多，「當你做了一件事，董建華卻說：『你低趣味！』之後你會不會怯一怯？這是人之常情，我常說，自我審查是無色無味無臭的，做了也不會大鑼大鼓，只有你私下知道。因此有權力的人，請你不要公開指指點點，如果我們說錯了，你指出錯誤就好。只要你說這種方式不對，就已經有壓力了。」至於無形壓力，他說就是員工會揣上意。

「做這一行，土壤相當重要。我記得當毓民、大班還好厲害時，講激進講罵人當然是他們最厲害！感覺就像他們把樹幹撐得闊大了，我們在下面行走，有很大空間！現在他們不在，空間窄了，竟然有人跟我說：『喂，你是最敢言的！』嘩，不是嘛？我這麼溫和也算最敢言，證明空間好細。」他說從前百花齊放，中左右都有，很正常，如今批評者會招來「後果」，「我覺得評論市場生了癌，我是悲觀的。」他坦言：「一個一個被郁，爭在未飛你，這是遲早問題，你會不會怯呢？我也不是不志在，我小朋友還小，我也需要工作呀。到了一個階段若被人全面飛起，那怎辦？我難免會這樣想。」


樣衰累事

在傳媒工作近三十年，明知故問也要問，問他回歸後審查壓力是否越來越大，他說：「英國佬聰明好多，他們怎會全部滿意傳媒言行？但在英國傳統上，媒體是第四權，要提出意見也不會公然提出吧。」盛聞《頭條新聞》出事，是因為《太后與小豪子》這出位節目的極出位環節，森哥：「我沒好樣，扮女人更醜樣，但就是這樣令有些人如坐針氈。」三年前加入《頭條新聞》的他說：「這節目是只有港台才做得出來的，我這樣說，定有人不同意：『亞視也有一個《香港亂》！』但他們不敢說曾蔭權，中共就更加是碰也不敢碰。《頭條新聞》廿一年了，由1989年做到現在，換了幾代都有水準，不簡單！」只有港台甚麼都敢碰，全因港台是公共廣播，不用理會商業考慮，只要市民喜歡，就可用盡一切諷刺手法。

作為《頭條新聞》觀眾，我一直覺得節目幕後製作人員頗有怒火，森哥：「哈哈，他們很平和，但心中有火，路見不平，他們對香港社會很有心。」採訪當日，報道說他們獲續約三個月，森哥更正：「其實今次只有十集，哪有三個月？1至4月還停播，據我記憶往年沒停這麼久的。」我翻查紀錄，《頭條新聞》在2009年12月4日後放了一個月寒假，2月13日就續播，何解今次要停4個月？「本來節目寒暑兩假都停，但今次播兩個月就停，而且一停4個月，這很奇怪，官方解釋只是說節目編排。記者常問我是不是過了這兩個月就被換走，誰知道呢？所以我會很珍惜每一集。」

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陳雲

兩種租值，分隔香港兩個世界



復建居屋與否、是否擴大興建公屋、是否設立公屋流轉制度甚至高級租住公屋、是否資助市民置業、是否長期補貼地租，不只是經濟學的單一問題，更是政治經濟學的通盤考慮，可以奠定香港統治格局。是否殺雞取卵，哀鴻遍地，是否長治久安，歌舞昇平，端賴乎此。


港英的社會改造方略

羅湖邊界是硬邊界，此乃一國兩制之源，也是香港政治經濟學的第一原則。一九五○年，羅湖關禁，共產中國不容許香港人口自由往返大陸，羅湖的邊界不再是軟邊界，而是硬邊界，貧窮人口、戰亂流民都不能輸送大陸，而要港府自己處理。此刻港英正式擴大政府，積極統治香港。

至今，羅湖邊界仍是硬邊界，香港的貧困人口不能北移大陸，因此香港不能如紐約倫敦一般，採取一元的自由經濟政策，將貧困人口輸送往租值低廉的腹地，而必須採取二元的經濟政策，在本土範圍創造租值低廉的後園。

所謂二元經濟，就是一方面容許資本家自由營業，另方面政府規劃及干預市場，在民生範疇劃定界限（工廠大廈、公屋商場、鄉郊農地等），約束資本擴張，照顧貧民在香港本土的生計，但又不能使之依賴福利，而要隱蔽的放權讓利，將之鍛煉為本土經濟的生力軍。這是自由主義與福利社會主義的巧妙結合，也是英國政術在香港的本土實踐。

巧妙進行而不令自由市場名聲蒙污的經濟干預手段，就是隱晦的地價補貼。香港的地價是生計和營商的最大開支，以地價補貼當作福利，還是直接給予社會福利，是港英施政的核心策略。

港英時代寬鬆管理的公屋、公屋商場、居屋、工廠大廈、暫淮的山邊寮屋和山寨工場、街頭的大牌檔、地攤和流動小販，全都是政府補貼地價的地方。港英的地價補貼，穩固了香港的底層，並且催生中層。

除了補貼生計、協助營生之外，福利地租還肩負在香港推行社會工程（social engineering）的政治工作，穩定低下階層的民生與民心，並且輔助及提拔當中的聰明勤奮者進入基層中產，快速壯大中產階級，締造欖核型的社會（中產最多而貧富在兩頭），令香港在短短三十年間，將大陸來的難民改造為文明的香港市民。這是香港的文化奇跡，光照現代中國。


地價補貼 促進整體生產力

市價的地租（私人樓宇及市值租金），區別出資產階級及高級中產階級。補貼的地租，維繫著基層中產和底下階層。地租補貼與否，營造了香港的兩個世界。地價補貼均衡了社會財富，給予勞苦階層信心與希望。干預工作以隱晦的地價補貼進行，政府在名義上，還可以贏得低稅、復又低福利的政治奇跡和國際口碑。這是港英的統治秘技。

港英與特區政府的最大政術差異，在於土地的價格分歧政策。港英放棄部分地權收益，給予平民的地價補貼，甚至默許地權侵佔，令低下階層避開福利領取者的尷尬與無助，建立白手興家的自尊心，並且鍛煉無懼官府管制、敢於與官權周旋的市民勇氣，鍛造出上一代香港人的生猛面貌。直接福利令市民喪氣，而且涉及大量的官僚編制和行政開支。

犧牲地價收入，卻省回直接福利開支，並鼓勵平民自力更生，滋長企業家精神和市民勇氣，這是港英基於經驗主義的實際政術。

特區政府缺乏政治智慧，只好高舉條條框框的官僚唯理主義（bureaucratic rationalism），不顧香港隱秘的福利社會主義傳統，凡事依循財閥授意的新自由主義，以自由市場為施政準繩，於是收回前朝的種種地價補貼，不容地權侵佔，停建居屋、緩建公屋、趕絕街頭攤販及山邊寮屋、「活化」工廠大廈及居屋二手市場、加緊收地重建，將原本多元批出的官家土地產權和租地，施以同質化（homogenized），便利投入私營地產炒賣或產權上市託管（如公屋商場託管予領匯），食環署也在公共街市徵收市值租金，賣地收益或市值地租充實庫房，成為官僚養肥自己、擴張權力的政費。


取消地價補貼 摧毀社會基礎

英國殖民者是赤裸裸的逐利者，他們在香港向中下階層放權讓利，自有深刻的政治經濟學考慮。首先，在香港建立二元經濟，必須二元租值。上元的經濟是高增值、容許資本自由競爭的事業，下元的經濟是低增值的、限制資本競爭的事業，卻可以鍛煉企業家精神，並鍛煉香港市民的下一代。舉個例，兒童親歷家長艱苦經營小商店，往後在大學修讀工商管理，將會集合江湖商技與正規管理於一身，靈活而不失體統，這正是香港目前中年一代幹練的經理人的精神面貌。

香港的最大資源，在於擁有企業家精神的人才。地價補貼及灰色地權，鍛煉底下階層的才智，使之往上層輸送幹練精明的管理人和創意人。

下層的穩健生計，培養了工人和小企業主的高昂士氣，令往日香港的都市服務業者講究誠信而又富有人情味，吸引富人及人才來旅遊、投資、置業和工作。基層的誠信服務和整體社會安樂，令上層的高增值服務可以進行，節省交易成本，大企業主不必耗費太多精力及時間於防貪、防騙及保安之上。

此外，地租補貼令低下階層安居樂業，是民主的替代物，或高壓統治的軟墊。撤除補貼，拆走軟墊，結果不是激化民主訴求，就是滋生民粹，助長暴民、刁民，而港府的一群「聰明笨伯」正為自己堆火藥、埋炸彈。


民主抗爭成唯一寄望

收回前朝的地價補貼，勢將擊潰前朝辛苦建立的、有文化尊嚴的市民階級。小企業主失去地價補貼，紛紛結業，香港的下一代失去鍛煉企業精神之基地；貧民驅逐出市區，流放到偏遠的衛星市鎮，接受政府不斷污名化的直接社會福利補貼。政府一邊是秉持縱容大資本肆虐的新自由主義，擴大財閥的經濟壟斷；另一邊，官僚取得賣地及地產衍生的龐大收入之後，包攬公共服務及福利事業，以官僚唯理主義，凡事管制，擴大官僚的社會專政。

結果，香港弄得貧富懸殊，中產向下流動，而貧民變成財閥的工奴或依賴政府援助和接受政府管制的被動市民，催生啞鈴型的兩極社會，官僚則變成凡事包攬、剛愎自用之劣吏。

新自由主義加上官僚唯理主義，是官商勾結的絕技，卻將香港推入絕境。若北京及港府不及時解套，激烈的民主抗爭將是基層的唯一寄望。

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陳雲

平抑租價 徵收物業空置稅



資本主義社會的土地使用，在於避免閒置及方便交易，務求土地發揮生產力及增值力。傳統農業社會則注重產權穩定及繼承長久，保存宗族及村社，避免人口遷徙，成語所謂安土重遷。是故，由王朝中國直至民國，國人的地權都是子孫永享的永業地權，與英國往昔為了驅趕農民入城及避免土地閒置的租借地權不同。

英國佔領香港之後，取消清朝的永業地權，全港都是租借地；大陸成立共產政權之後，取消國人的永業地權，土地悉數歸公，開發改革之後，借用香港的土地概念，行使租借地權的概念。經歷殖民統治及共產統治的意外衝擊，整個中國文化的基礎可謂連根拔起，國人走入以土地之短期用值而非土地長久用值的現代資本主義社會。


房產閒置 浪費生產力

於文化而言，這是災難性的打擊；於經濟發展而言，這是意外收穫。然則，文化重於經濟，經濟生產力上有意外收穫，補償不了文化的永久喪失。幾乎可以斷言，中國將成為美帝國主義的文化奴隸。此是後話了。迫切要談的，是香港自上世紀八十年代中葉之後的高地價政策並未發揮資本主義鼓吹的土地使用效率，以致香港物業炒賣便利，但閒置的新建樓房、鬧市舖位及廢棄公共建築物甚多。

物業的交換價值、投資價值充分照顧到了，但使用價值卻忽略了，而由於香港地少人多，物業價格高昂卻又使用不足，大大削弱香港的生產力及競爭力。為了促進物業的使用，開始向商舖及新建樓宇徵收物業空置稅，慢慢推廣到其他物業，是一個可考慮的政策。

我在二零零一年九月三日在《蘋果日報》論壇主張港府應該徵收物業空置稅。當時政府正擱置大量居屋單位之出售、卻又不將之租出，某些地產商長年持有空置的新建樓宇單位，善價而沽，一等十年也有的。當年的呼籲，得不到輿論半點回應，是意料中事。

可以說，哪個政黨或評論人敢膽提出物業空置稅，保證在香港無運行。因為物業空置稅之於地產財閥，正如工人的集體談判權之於僱主一樣，是真正達致公平博弈的手段，威力非同小可，絕非什麼九招十二式、什麼最低工資可比的。

二○○一年之後，我幾乎每年都在報章提一下物業空置稅，這次也不例外，不過，這次要強調的，是此稅項只是租客與業主之間公平博弈的手段，不一定損害業主或發展商的利益，而且對香港的生產力整體有益。香港政府是否全民政府、共和政府，還是地產商的政府、私利政府，從對物業空置稅的態度、對公平競爭法和工人集體談判權的態度，很容易看得出來。

土地是有限的天然資源，其價值有如農產品、食水和石油，沒有一個政府可以容忍這些天然資源被人長期囤積居奇、坐地起價的，香港政府長期囤積土地（也是閒置土地的行為）和閒置物業的行為是例外了，因為港府主政的公務員缺乏民主制衡，他們不單只怠惰，而且追逐私利（self-interest）。


租客在業權上失勢

租客對於業主，在業權和資訊上都是失勢的，假若租戶的需求高而業主有聯合叫價的共識，租戶便要被迫繳交高租金，而業主是可以長期閒置物業，吊高來賣，除了損失閒置期間的租金收入之外，是不須額外付出成本的。只要聯合叫價的共識夠強而日後索取的預期租金夠高，業主是會長期吊高來賣的。至於市值租金，由於租務的交易不夠多，而且租金的換值（索取的租金）經常高於租客的用值（願意或能夠支付的租金），市值租金是受到業主一方擺布的，不能真正代表租客的支付能力。


使用價值與投資價值並重

物業首先的價值是使用價值，其次才是投資價值。然而，香港的物業過分重視後者而忽視前者，令致社會蒙受損失。為了避免物業長期閒置而浪費生產力，為了刺激租務交易而使到市值租金可以反映租客的真實支付能力，也為了租賃者在租金的談判博弈之中得回足夠的議價能力，很多政府都引入物業空置稅。

舉例說，如果物業空置稅釐定於房價的百分之零點一，按月徵收，一間市值一百萬元的物業，空置稅就是一千元。如果業主將之出租，即使是三數月的短期租約，租出去就毋須交稅，即使只是一千元一個月的低租金，也避免交稅一千元，假若空置，則要交稅一千元。實際的例子，假若有物業空置稅的額外成本支出，領匯不敢空置公屋商場單位過久，而租客也可聯手等待租金下跌至可以承受的水平，彼此公平博弈，真正的市值租金便出來了。

物業空置稅對於業主及投資者不一定是壞事，租務市場激活了，租客多了選擇，業主的叫價能力無疑削弱了，但租出及收回物業卻方便了，閒置期間的收益可以保證，而且可以藉著較常更換租客而獲得高租金，而所謂高租金，並非業主聯合叫價而得到的、超乎租客支付能力的租金，而是有生產力的租客可以真實有能力支付的租金。這樣便可以保證租客的業務穩定，不會經常倒閉，有利於長期的租務收益。當然，如果商舖業主是短炒為主的，當然希望租金可以維持在超高的水平而出賣物業，而這個超高的租金水平是業主用聯合叫價扯高的、不合理的。

故此，物業空置稅可以平抑炒賣行為。對於長期持有物業的業主及長期租用住所或商舖的租客，物業空置稅是有利的。這也是很多地方的政府都採用此稅的原因。而假若租務市場活躍而博弈公平，市民是毋須急於置業的，甚至根本毋須置業的。很多歐洲人都是這樣的，這對人口的流動性及創意深有助力。

若由於租務市場不平等而大部分人為了安頓生計而被迫購買物業，眾生傷透腦筋，將大大削弱該社會的專業水平及創新能力—我們正目睹兩者在香港急速下跌。

當然，地產投機者可以舉出一百個市場原則來反駁此稅，政府更可以舉出一千個技術理由來推諉此稅。然而，我期待的，正如我每年提出此稅的言論時一樣，是全港輿論對此鴉雀無聲。

賣「發水樓」政府坐地分肥

鄭經翰



香港的地產發展商富可敵國，更能躋身世界富豪榜行列，全因同文林行止所言，本港地產商是全世界地產商中唯一敢誇「麵包（樓宇）一定貴過麵粉（土地）」的商人，並且賺大錢。箇中的秘訣，就是靠賣全球獨一無二的「發水樓」，將官地拍賣條款容許的地積比率計算出來可售面積以外的空間一併出售。在發展商挖空心思的盤算下，額外可售的衍生樓面面積，每每比原來規定的多出三成或以上，因此不管地價如何高昂，地產商都不怕風險，夠膽投地，並且保證實賺。本周拍賣土地，九龍一塊地皮又創出新高價，成為地王，本報社評便建議政府對準要害，取消可供賣「發水樓」政策條文。

林行止沒有說出地產商如何變魔術將樓面發大售賣的辦法，本人不妨狗尾續貂，細說由來。


地產商可操控樓價

香港的高地價政策遠在七十年代初期已經確立，中英聯合聲明簽定後，中英雙方同意成立土地委員會，限制每年的土地供應量只有五十公頃，更名正言順地奠定了高地價政策不可動搖的地位。

香港地少人多，隨著社會經濟的發展和人口的增加，港人對住屋的需求及生活質素的要求不斷攀升，有利樓市長期蓬勃發展。八十年代香港實施聯繫匯率制度後，港息必須跟隨美息走，美國減息刺激經濟，香港即使期內通脹猛烈，也要被迫亦步亦趨，形成負利率，更加誘發資金流入，造就樓價長期上升，直至九七年亞洲金融風暴爆發，地產泡沫才告破滅。但地產低潮持續七、八年後，在中央援港政策的大力扶助下，本港經濟復蘇。由於內地資金源源不絕湧入，在豪宅帶動下，本港樓市又再展現生機。

理論上，樓價由供求關係決定，應該決定於一地的經濟發展和大眾市民的購買力。但實際上，回歸前已經坐大的本港地產商，完全可以操控樓價，只要控制私人住宅單位供應，又以不透明的售樓方法抬價，新樓便永遠可以高價發售。何況外在的客觀環境因素亦有利造市。一方面，中央的自由行政策讓內地資金源源不絕流入；另方面，低息環境持續誘發投資資金流入物業市場；加上二○○二年政府推出孫九招後政府以勾地政策賣地，土地供應有限，因此更容易造成供不應求的假象，有利發展商高價賣樓。不過，大地產商可以牟取暴利的秘訣，卻是獨一無二的賣「發水樓」辦法。但這種獨門秘訣，並非人人可辦，力有不逮的地產商或外來的競爭者都無法效尤。

對地產稍有認識的人，都知道所謂地積比率的意思，那就是法例容許一塊地皮可以興建的售樓面積的比例。如果地積比率是十倍的話，一塊十萬方呎的地皮，便可發展成為一百萬方呎售樓面積。理論上，一塊土地的呎價，即所謂「麵粉價」，應該是市值樓宇呎價，即所謂「麵包價」，減去建築成本和合理利潤。這條數人人識計，全世界地產都是這樣做。如果香港是公平競爭的話，海外的地產商也會蜂擁而至，就好像本港地產商也往外地發展一樣。如此一來，各個地產商便只能在價格、設計、材料上競爭，靠薄利多銷，賺取合理利潤。


聘地政官鑽空子謀利

本港地產商之所以能出超高價搶地，不怕「麵粉價」貴，因為他們有辦法以更高的「發水麵包價」賣出建成的單位，所以即使地產市道長期暢旺，多年來都一直沒有外來競爭者，包括外資和內地資本的地產商。原因就是他們計不掂數，沒有辦法興建「發水樓」，不能確保「麵包價」一定比「麵粉價」貴。但在本港擁有壟斷地位的大地產商便不同，他們旗下猛將如雲，絕大多數都是來自政府有關部門如地政署、規劃署、建築署和房屋署的精英，還有曾經負責有關政策的退休高官，所以人家沒辦法，他們也有辦法。

在港英年代，地產商已開始僱用地政官員，由於他們熟悉政府有關政策的條文，懂得鑽空子，便可將外牆、窗台、停車場、會所一類空間也計算在售樓面積之內，增加利潤。其後又玩政策，把環保政策容許興建的騎樓當作可售樓面面積出售，並可根據地區發展大綱藍圖提供「公共空間」，換取五倍樓面面積。最後高價投完地後，又再協商更改賣地條款，換取更多樓面面積。因此，不管政府因鼓勵環保而容許地產商加建騎樓，抑或為公眾提供所謂公共空間衍生額外面積，都一律在地產商稱心如意巧妙安排下被納入計算為售價面積，可以高價賣給消費者。

一塊十萬方呎的地皮，地積比率十倍，通過加建騎樓或發展公共空間，再加上會所、停車場以至公共空間及設施，原來只可售賣的一百萬方呎樓面，隨時可以變成一百五十萬方呎，發水五成。所以，在加入「發水」因素，實際投地成本便會降低至六、七成，因此就算出超高價搶地，也可以賺取暴利。

對於地產商長期以來巧取豪奪欺騙消費者的做法，政府一直隻眼開、隻眼閉，因為政府也是得益者。一來可以高價賣地，二來樓賣得愈貴，收印花稅愈多，結果庫房收益大增。那其實是變相官商勾結。儘管政府財政收入增加，市民也間接得益，但置業者因買「發水樓」而多付出的樓價，便變成在高地價政策間接稅以外的雙重受害者。


外商卻步沒真競爭

猛虎不及地頭蟲，外來的地產商，即使財雄勢大，也沒有籠絡政府官員的地利人和條件，就是願意同流合污，也不可能向總公司股東交代。

因是之故，本港地產業便長期由幾個大地產商壟斷，根本沒有真正的自由競爭，有的極其量只是寡頭競爭，勢均力敵的大地產商競相拉攏退休高官加盟，更好和更有效地利用政府有關政策條文，專營「發水樓」，牟取暴利。

沒有真正的自由競爭，市場機制便告失靈，出現的只是劣幣驅逐良幣的局面。在一小撮大地產商的寡頭壟斷下，真正有良心的發展商根本沒有立足之地，不管外資或內地發展商，只可袖手旁觀，不能參與香港獨一無二 的大賣「發水樓」暴利市場。政府要是對這種不合理的經營手法視若無睹、坐視不理，不管任何打壓樓市措施，都無關痛癢，不會產生長遠實效。

撰寫施政報告要用新思維

信報財經新聞 社評



政改方案通過後，本港有關政制的爭拗暫時告一段落，行政長官曾蔭權應該可以放下心頭大石，在餘下不足兩年的任期裏，集中力量，做好一個有政治家抱負的行政長官應有的工作。今年的施政報告，曾蔭權承諾會搞好經濟、改善民生。但如果特區政府仍然抱殘守缺，沿用過去殖民地政府管治時期的舊有思維，以不變應萬變，迷信「大市場、小政府」的管治哲學，便不僅無法解決社會長期存在並且日趨惡化的深層次矛盾，更可能因施政措施不符合公眾期望，出現嚴重落差，因而再度激化社會矛盾，重新引發政治爭拗，教社會內耗不絕，沒完沒了。

經濟方面，金融海嘯後，本港經濟於去年底恢復增長，今年上半年更明顯復蘇，本地生產總值第二季按年增長百分之六點五，上半年按年實質增長百分之七點二。可是，這些表面看來令人鼓舞的數字，卻掩蓋不了一個鐵一般的事實，就是回歸十三年以來，自從亞洲金融風暴戳破本港以地產金融為核心的泡沫後，本港經濟其實一直停滯不前。十三年來，按照前任摩根士丹利董事總經理兼亞太區經濟首席分析師謝國忠博士的研究，本港人均的名義GDP上升了百分之十幾，但港元兌人民幣的匯率卻下跌了兩成。基於本港的生活用品大多來自內地，生活成本取決於人民幣，用人民幣衡量，本港經濟實質上已出現倒退，難怪絕大部分港人的生活質素都大不如前，社會普遍瀰漫怨氣，實在不難明白。

現時本港經濟的表面繁榮，源於特殊的外在經濟因素，包括在全球量化寬鬆政策下流動性充斥，大量游資湧入香港，以及中央政策大力挺港，而非內部的經濟動力。特首去年雖然提出發展六大優勢產業，為本港經濟增添動力，但成效如何，有目共睹。只要中央政策逆轉，例如為支持上海於二○二○年成為國際金融中心的目標而擴大QFII的額度至五千億美元，本港的國際金融中心地位（本港股市市值已有一半屬中資股，其實等於是中國股市的國際版）便會受到根本動搖。倘若內地取消徵收奢侈品的入口稅，香港的購物天堂地位也會灰飛煙滅。尖沙咀及銅鑼灣的舖價，還可以是現有的水平嗎？

民生方面，貧富懸殊惡化已是不爭的事實。現時全港有近八十五萬人入息遠低於綜援水平，按年增加一成八；今年第二季失業率雖然只有百分之四點六，但長期失業人數眾多，逾五萬人失業超過半年，較○八年激增近九成，失業一年或以上者，也增加百分之七十一至二萬四千四百人；在職貧窮人口亦急升百分之二十九，達五十萬人。以家庭中位收入計，一九九七年是一萬九千元，現時已下跌至一萬八千元，即使不計通脹因素，也在在說明港人生活今不如昔。

早前日本國際著名大師大前研一來港演說，指出香港潛在兩大危機，其一是高樓價嚴重戕害民生，其二是內地樓市爆破及內地投資者大量撤資，將會戳破本港的地產泡沫。鑑於目前本港樓市總值已為本地生產總值四倍，一旦崩潰，後果不堪設想。

要搞好經濟，香港一定要打破對地產的迷戀，以全新思維，重整本港經濟結構，發展新的經濟動力，創造就業，為全民福祉謀。中央最近已為深圳重新定位，重點發展前海合作區，去年四月《粵港合作框架協議》又已簽定，香港一定要把握機遇，著力發展服務業，把香港變成大珠三角的商業樞紐。

要改善民生，過去派米式的扶貧政策已經沒有意義，治標不治本。香港應該善用二萬二千億元的外匯儲備，增加資源，同時開展社會資源分配的大辯論，在房屋、醫療、福利、教育、退休保障等各個政策上作出長遠規劃，以民為本，共同建構可持續發展的和諧社會。

香港的一切苦難來自對房地産的迷戀

謝國忠



　　香港夢想內地客會來買樓，加上不負責任的低利率，令其樓市充滿泡沫；高樓價是影響香港競爭力的根本障礙。

　　1997年房地産泡沫破滅後，香港經濟便停滯了。過去13年裏，香港人均的名義GDP（即未經通脹調整）上升了百分之十幾。但因港幣兌人民幣的匯率跌了五分之一，而香港的生活用品大多來自內地，生活成本其實由人民幣決定，因此，說香港經濟“停滯”其實已算客氣。事實上，若都用人民幣衡量，自亞洲金融危機以來，香港人的生活標準降的比日本人多。

　　此外，若沒有中央的支援，香港的經濟表現還要差許多。例如，香港實行零關稅，內地客人去香港購買奢侈品，這是香港經濟的一大亮點。但是，大陸其實完全可以取消奢侈品的進口關稅，因爲大陸並沒有相應的競爭行業。大陸的高關稅僅是幫助把需求導向了香港。

　　香港股市是另一個經濟亮點。它其實只是中國股市的國際板。上海其實可以很輕鬆地搶它的生意，只要把QFII（合格境外機構投資者）額度提高到5000億美元。沒有中央的支援，很難想象香港的經濟會是今天的樣子。

　　香港所有的苦難，可歸咎於它對房地産的迷戀。經過1997年的泡沫破滅，照理說，香港應當能夠永遠戒掉對房地産的癡迷。日本就是這樣的。然而事實恰好相反。香港人最新的夢想，似乎就是等一個土土的大陸佬來敲他的門，掏出幾百萬美元來買他的公寓，然後他的下半輩子就有著落了。這樣的夢想，加上低利率，支援著香港樓價，令其比1997年的高峰期僅低了十分之一。

　　“香港的房地産是無價的，”當地一名炒房老手告訴我， “這就像一個宋朝花瓶或畢卡索的畫，內地有13億人等著收藏它們，你說標什麽價好呢？”

　　內地人提著成袋的現金到香港買樓，這樣聳人聽聞的故事在香港時有耳聞，但支援這個城市泡沫的真正原因是債務。這是老生常談了。相比其經濟增速，香港的債務上升速度是前者的三倍。事實上，香港私人部門的杠杆率甚至比1997年更高。經過1997年的崩盤，還能在這麽短的時間內把杠杆率拉的如此之高，這也算是香港特色。

　　香港金融業完全不負責任的行爲助長了泡沫。普通的按揭貸款與香港銀行同業拆息挂鈎，還不到1％。只要利率提高至3％，許多借款人就會陷入麻煩。難道這樣的金融産品比美國的次級抵押貸款要強？香港政府如何能容忍這樣的金融産品？一旦泡沫破裂，香港政府又將被迫通過限制供應來支撐樓價。每經過一輪這樣的周期，香港經濟就會變得更小。

　　另一方面，內地城市則在不斷追求規模最大化。目前的樓市泡沫爲地方政府提供了融資，讓其最大化地促進發展。當泡沫破裂，它們會任由房價下跌，吸引新的資金接盤。

　　相反，每經過一輪周期，內地城市就變得更大。廣州和深圳的人口都將超過2000萬。北京和上海會是前者的兩倍。香港的人口僅700萬，要在中國的超級大城市中脫穎而出何其難矣。

　　香港20世紀90年代的房地産泡沫，部分原因是人們對未來充滿樂觀。名義GDP和工資以兩位數的增速上升，樓價上升更快。人們說，樓價比收入上升領先了若干年，應該提前用收入買樓，這也能自圓其說。相比之下，目前的泡沫是一場鬧劇。未來10年，工資不會迅速上升，香港的根本挑戰是來自北部的競爭壓力。過去10年，儘管香港經濟停滯，上海快速增長，但香港的平均工資仍然是上海的2.5倍。

　　如前所述，香港的競爭對手已不再是上海，而是像廣州和深圳這樣的鄰居。香港如果不改變增長戰略，它有可能失去在粵語世界的領先地位。

　　高樓價是影響香港競爭力的根本障礙。它的住宅市值可能超過GDP的4倍，而僅僅一半人口擁有自己的住宅，其餘居住在政府的“公屋”，或政府補貼帶福利性質的“居屋”。香港經濟以房地産爲中心，在全世界獨此一家。

　　中央對香港的政策優惠，其實以抑制上海爲代價。但這樣的政策能持續多久？上海人口僅占全國的1.6％，而上繳的財政收入是全國各省份中最多的。另一方面，香港貢獻的財政收入是零。忽視最能幹的兒子，補貼最懶的兒子，這樣的局面能持續多久？

　　香港必須以地産政策平衡數量和價格，保持相關性。首先，政府應該制止瘋狂的按揭産品，否則下一次衰退到來時，政府會吃盡苦頭。對於高風險的抵押貸款，應要求銀行作出更高的撥備。

　　其次，香港政府目前的主要收入來自賣地，應考慮物業稅，以此取代前者。稅率可以從百分之二開始，最終達到百分之五。這樣一來，政府可降低支援地價的動力。考慮到香港人口老化，福利開支上升，這樣的政策無可避免。

　　第三，香港目前的商業集中在維多利亞港周圍的狹小地帶，政府應規劃替代性的更大的商業中心。新址可考慮設在大嶼山。香港投資建設港珠澳大橋要花一筆鉅款，若無戰略擴張，花這筆鉅資不值當。

　　香港人夢想把房地産賣給內地投資客，到頭來這可能也就是一場夢而已。人口老化，經濟不振，仰仗中央，香港正痛苦地滑向邊緣化。該醒醒了。

全球第一大房奴 - 港人買樓需二十年收入

曹仁超



《經濟學人》認為．最低工資立法，令香港自由經濟制度的實驗告終。《經濟學人》醒悟得太遲矣，香港自從1983年11月引入聯滙制度，已令自由經濟制度半身不遂；再加上1985年4月起規定每年賣地五十公頃，香港自由經濟制度已名存實亡。干預帶來更多干預，我們已走上勞役之路（港人在高樓價壓力下，不是正被勞役嗎？）。香港自1997年8月起所玩的遊戲叫做「財富大轉移」，十三年過去，不少國企、紅籌及民企股大幅升值；反之，大部分港股股價不是低於 1997年8月便是只略高於當年市值。恒指較1997年8月7日的16820點略高25％，主要是透過剔出部分香港企業，並加入國企、紅籌或民企股所造成。香港股市再非一個投資之地，早已變成同澳門一樣──賭場，在股市進行的只是零和遊戲，70％交易是trading而非長線投資，令整個社會變得愈來愈憤世嫉俗。在零和遊戲中，蝕錢的人多、賺錢的人少。當整個社會失去晉升機會，人人心存僥幸，又怎會不暴躁？


以一個七十方米（約七百六十方呎）的住宅，

最貴是香港，要608000美元（約 470多萬港元）；
其次瑞士蘇黎世，要525000美元（約410萬港元）；
東京亦不便宜，要490000美元（約380萬港元）；
新加坡私人住宅要 448000美元（約350萬港元）；
倫敦及巴黎402500美元（約314萬港元）；
悉尼399000美元（約310萬港元）；
羅馬332500美元（約260萬港元）；
首爾308000美元（約250萬港元）；
紐約210000美元（約160多萬港元）。


至於最便宜的住宅（大城市計），

曼谷只需38500美元（約30萬港元）；
馬尼拉50000美元（約39萬港元）。
最奇怪是柏林，亦只需7萬美元（約54.6萬港元）。

全球置業最輕鬆是柏林人，只要三年收入已可買樓；反之曼谷需六點八年收入才可買樓。香港人最慘，需二十年收入（新加坡人大部分買組屋，不能作準），早已超過東京人的十六年，成為全球第一大房奴。

監管樓市之道

羅耕



金融與地產之所以帶挈香港發達，原因當然並非兩者屬生產行業，而是在於其四兩撥千斤之道。四兩之所以能撥千斤，自然是在於其槓桿運用。

所謂成也蕭何敗也蕭何，槓桿可使人發達，自然可令人破產。相比其他沒槓桿的行業，政府對槓桿行業實施較嚴監管天公地道。政府監管不力，讓槓桿行業的相對自由演變成絕對自由，從而損及別人自由，就是失職。海嘯過後，金融方面的監管漸返正軌，但對地產的監管則仍失職。

究竟有什麼監管應做而沒有做呢，列舉如下：

一）度量衡最基本的「究竟買了多少斤」，至今依然毫無誠意推行。最簡單的，是要列明地氈面積，一如罐頭列明淨重量。好比罐頭由生產商負責列明、乾濕散貨則由舖頭負責一樣，原裝推出的新樓應由發展商負責明碼，而舊樓則自當由地產代理負責。

二）明碼之餘，就是實價，此乃另一基本原則。對於買樓實際所付價錢與地產代理所張貼的大有出入，究竟有無人夠膽追究過？如果海味舖貼一個價，收錢時另一個價，你道海關會否拉人封舖？就當是海鮮價好了。到銀行買金股匯也是海鮮價吧？不過人家有報價機器。你地產代理一樣賺大錢，搞個報價系統天經地義吧？只怕還是有心做假。

三）海嘯教訓，是OTC 市場最易藏污納垢；長遠而言，交易皆應納入主板平台。股市可由四會發展成交易所，貪贓枉法明顯減少。樓市為何不可？較可行的，是從大型屋苑入手，先將之形成交易平台，進而吸納其他中小樓盤。交易所的建立可降低佣金，實乃市民之福；而昔日的股票經紀亦逐漸被理財專家取代。應用於樓市之上道理一樣：佣金有望降低，從業員質素有望提升，功能也不再限於帶客睇樓，而是更全面的服務。

政府連價、量及平台交易這最基本的三項也無意去辦，搞什麼九招十二式，統統是多餘，治標不治本。


在提過監管方向後，再談技術細節：

四、近年幾乎所有新盤都是豪宅，但其實幾乎全部都是假豪宅。豪宅化本屬好事，提升居住質素。不過，當收樓時才驚覺進了小人國，要削床就房，這與提升居住質素的原意明顯背馳。解決這些其實十分簡單，只要對內籠間隔作些規範即可，譬如每個房間不可小於若干地氈面積。如此一來，若屬細小單位，任你怎間亦難扮多廳多房。發展商要是面皮夠厚的話，固可將「一廳一房」稱作豪宅，那就讓世人看清他們是怎做生意。

五、示範單位專門做假，早已街知巷聞。買樓花，是典型的預繳式消費。政府打算規管美容瑜伽等預繳式消費，但可曾想過要監管百姓畢生最大筆的預繳消費？既然樓花是在買賣雙方資訊不對稱下所作的決定，售後冷靜期或事後補償安排實有必要。再講，樓花其實是要買方變相入股地產商合作發展項目，請問小股東的利益有何丁點保障？

六、上述兩點是關於發展商的。地產代理的銷售手法，其實也甚令人側目。早前有買家被禁錮沒收信用卡等，擺明應作刑事檢控，但政府一個人也沒拉過。銀行目前已要另闢空間專作銷售，反之地產代理卻公然於商場、地鐵站等公眾場所攔路阻街。試問，若每家店舖的銷售員都跑出舖外拉拉扯扯公然兜客，香港成何體統？在港府集團之下，警察只懂對示威遊行之士又拉又鎖，反讓違法分子消遙法外，警隊不是懦夫又是什麼？

今天六四，人家已講了二十年，這裏不多談了。港府集團在政治議題上百分百媚共，也都算了。但在政治外的社會事務上，港府集團仍無視大是大非、不公不義，港人治港只會流於「講人自講」。零星示威遊行必定無日無之兼漸趨規模化，屆時才順應民意，結果只有一個，就是如五、七年前的眾高官般：一批一批地下台。

港府集團的眾高層們，好自為之吧。

港府集團黑道運作之法、壓榨民脂之道

羅耕



香港樓市，歷來黑暗。早前有電視台記者到新樓盤採訪，居然連同幾百買家一同被沒收身份證、信用卡，變相禁錮，搞了半天才獲釋放。接著有電台記者於「九招十二式」後到示範單位參觀，亦被要求登記身份證加以阻攔。香港的地產代理之所以能以黑社會式手法售樓、地產商與賊無異的橫行霸道，還要多得港府這「集團」的同流合污方能成事。

購物最基本的原則是知價量，即清楚花費多少及買來多少。街市買菜呃秤三幾文錢犯法，但地產商的示範單位呃三幾十呎卻沒法例監管。這不是官商勾結是什麼？靠呢班「賊」去自律？講笑搵第樣，別當市民白癡好吧。如果賊會自律，請你港府集團解散警隊。

海味舖標價不清楚（別說誤導）犯法，但地產代理公然將整個櫥窗貼滿假價、假出三幾十萬也沒法例監管。這不是官商勾結又是什麼？唔係又話要黑社會去自律下話？


最有趣的還是容許地產商「測試水溫」。

市場競爭的精義在於容許買賣雙方觀察到一個價格，以這一個資訊來調節供求。稍懂經濟都曉，只有在壟斷（first degree of price discrimination）之下才會讓賣方將同一批貨以不同售價逐件賣出，務求將所有consumer surplus榨乾榨淨為止。閣下日常購物，有否見過要「測試水溫」、逐件海鮮價？

這些荒謬現象，還要拜最大地主、最大利益集團─港府集團所賜。

香港表面上是低稅率，但實際上，隱藏的稅收相當之重。最主要的是港府集團勾結地產財閥囤積居奇，抬高地價、樓價，使業主買貴樓、租客租貴樓、老闆租貴舖，將這些「間接稅」計入之後，本港的居住及營商環境根本毫不便宜。那些專家還好意思口口聲聲「本港是低稅天堂」，港府集團更厚顏無恥到敢於承認，真的貽笑天下。

上述應無的稅，有；但一些應有的稅，無。陳雲本周提到的空置稅，實是打擊炒樓上乘之法。炒風之所以盛行，十分簡單，是因樓價上升的預期值（expected value）足以抵銷丟空所導致的租金損失。只要將稅收設定於那預期值之上，其實便足以壓抑炒風。但關鍵是，港府集團最主要的自身利益終繫於炒風，集團自然沒有誘因去打擊也罷。

另一項應有但無的稅，就是高昂的物業印花稅。正當集團行政長官還戇居居指炒風只限豪宅之際，中下價樓已按年升達三成。樓市關乎民生，故有樓屬福利之說法，儘管未必人人同意。不過，正因如此，對損民生福利而肥自己荷包的炒客，抽其重稅用以補貼民生，天公地道。港府集團偏偏如1997年的金管局一樣戇居，打開提款機任人提款。

所提款項，當然是民膏民脂。雷公教授以官方詳盡數據指本港貧富懸殊無甚惡化，與眾人印象不符，很可能就是忽略了這些住屋成本的上升──須知有不少窮人仍住在私人住宅。大陸反而醒目，知道群眾連起居飲食都成問題再加通脹重臨，政府是可倒台的。反觀曾嘗政府倒台的港府集團，本應深明此道，但卻反應遲鈍，生怕事件不再重演。

澳門正是上佳的「示範單位」。只要官商繼續勾結、貪污繼續盛行，肥的自然愈肥，自然民不聊生；年年小恩小惠派三幾千銀，是無法塞住貧民之口的。除非有選票可以轟政府落台，否則港府集團定不改變現狀。最終便是迫虎跳牆，敬酒不飲飲罰酒。

香港地產行政區

陳雲



土地的產權是國之大政，假若高地價政策延續長久，則其政治也將因之定型。閱讀的記憶所及，以賣地來充當政府的開發費用，是英國的海外殖民地策略，用意是將土地的使用權交由市場價格決定，政府依靠賣地的收入來提供基礎建設和公共服務，配合商業發展，這是一個官商合作的開發模式。

賣地予商人開發意味官商合謀、官商共治的政治。當然，殖民地准許的開發商人都是英資的或親英的，配合帝國政府在殖民地的利益，開發商人的地位猶如封建領地的諸侯。

回歸前夕，香港的地產財閥由英資慢慢轉為港資；回歸之後，港資地產財閥進駐行政會議、功能組別及政府的諮詢組織。香港的政治是地產封建主義，難怪商人眷戀功能組別，也有政客提出上議院制。


敗家與賣地

也有一些殖民地的開發策略，是不採用英國模式的，例如德國很早就知道地產炒賣會腐蝕生產力，而且引致各式各樣的詐騙，於是在中國的民初時期霸佔及經營膠州灣一帶，便立法不准炒賣土地，要將民間財力直接用到實業之上。平均地權和約束地價是德國的國政，一貫如此，也將國政伸延到殖民地之上。王朝中國及民國的大政，也是平均地權和約束地價。

中國二零零零年之後走向高地價政策和地產炒賣，香港的高地價政策在回歸之後延續，並且愈演愈烈，也可視之為是中國政治在香港的伸延，或者兩者的合流。

很多產業園區的開發都是依循賣地招商的模式，然而，這只是限於實業發展，例如工業、航運等，政府將土地託管與開發商人，有促進生產力的效率。

然而，將公家土地賣予地產商，由地產發展商包銷樓宇並包辦管理，發展商不是直接營運生產性質的實業而是轉賣或出租樓房物業，而這些土地只是用作消費性質的住宅用途，此等地產政治，就有變賣國家最後資產以推高私人消費和金融買賣的意味。

香港在工業北移和產業空洞化之後走向嚴酷的高地價政策，美國在經濟衰退之前大興房地產及其衍生的金融詐騙，中國大陸在產業轉型失敗之後出現賣地炒賣房產的地產狂潮，都是共有的現象。個人敗家之後便是賣田賣屋，一國敗家之後便是賣地。


港府地產套利術

上世紀八十年代，面對工業及資金北移之危機，前港英政府想出高地價政策一招，利用房產價格長期上漲的預期，將港商在內地賺取的利潤用樓宇投資回收返港，於是不需境外徵稅（也無法這樣做），樓房投資也可吸納國際游資、大陸的流失資金（flee capital）和南洋的避難資金。買房需要借貸，大量資金以房產的方式寄存於香港，有利銀行發展金融業務。

港府的配套措施有六項﹕一是限制土地供應製造市場緊張；二是以填海換取豪宅地皮拍賣，將海港兩岸的美景私有化，善價而沽，以豪宅價位帶領整體樓價上揚；三是以聯繫率固定幣值；四是銀行專以樓宇物業來抵押商業貸款；五是容許樓宇貸款採用無限個人責任，無法供樓的買主要個人負債，不可交回物業便脫身（即是不能如分期付款買機器一樣）。六是默許地產商出盡哄騙之術，詐騙消費者。六法齊下，樓價穩步上升。

由於房產也涉及建築、裝修、家居消費等業務，在游資充足、貸款便宜的年代，可以帶動社會經濟。


間接徵市民稅項

政府不必加稅，靠賣地就可應付公僕加薪、大型基建及不斷改善的醫療、教育和社會福利，維持治安良好，公共服務完善，令富豪世家、專業人士和跨國人員在此地安居。填海破壞香港海山美景，地產壟斷令地租騰貴，小商戶難以立足。

但是，此法可回收境外利潤及吸取外資，提早套取稅款，充實府庫，徵稅又多來自富豪和中產階級，再以公屋、教育和醫療補貼勞工階級的基本生活，只要地價平穩上升，外來資金源源流入，大家相安無事。高地價政策的政治經濟協作，是香港實存的社會合約。

港府假手地產商人，間接向市民徵巨稅。香港地產商的角色，與羅馬帝國時期的稅收包銷商（tax collector）近似。帝王將轄區（通常是新征服的郡縣）收稅之權外判予商人，商人向帝王承包固定的稅款之後，多收的稅金歸己所有，於是向庶民連哄帶騙，上下其手。

英國舊時亦一度將某些稅收外判（tax farming），由諸侯代理，此法在香港發揚光大。特別是新開發區和大型屋苑及商場，地產商兼營商場及物業管理，用私人的嚴厲方法規管居民的生活及商場的公共空間，輔助政府規訓（discipline）市民，令香港人日漸習慣於過度管理的公共生活，形成順民甚至奴民的性格，加上中產階級動輒背負三十年的樓宇借貸，更不敢亂說亂動，只能默默工作。香港的中產，可提供中產的專業服務，卻無中產的階級覺醒和文化修養。

地產影響香港的政治與文化深遠，香港在牌面是中國的特別行政區，實際是地產行政區。

利之所在 中港樓市難壓

信報財經新聞 社評



本報「冷熱財庫」專欄昨天以〈大國總理、小城財爺、高樓價同束手〉為題，比較中港兩地「話事人」最近不約而同宣稱壓抑樓市，但都有不知從何入手之嘆。過去政府要冷卻樓市只會在香港發生，內地要為經濟降溫，通常都針對菜籃子，管制肉價菜價米價，從來沒有聽過要打壓樓價！內地跟香港看齊，要向樓市過熱現象開刀，反映出中國近幾年富裕階層不斷壯大，他們對置業改善居住環境有強烈需求，把中港兩地要同時冷卻樓市的現象相提並論，可做的文章甚多。

但是，說政府對高樓價束手無策則明顯跟事實不符，不要說事事都可以管的中國政府，即使號稱大市場、小政府的特區建制，政府一樣擁有不同手段足可把樓市調控得貼貼伏伏，問題只在於決心，及經濟結構是否令政府願意對樓市痛下殺手。以香港為例，董建華先生年代提出的八萬五房屋政策一度令樓市土崩瓦解，即使港英時期政府也先後在按揭成數、調整印花稅以至由政府興建居屋及各種方法津貼市民買樓上成功令樓市降溫；但由始至終，香港政府都不願（也不會）對樓市作過度壓抑，因為房地產市場的收益是本地公共財政主要來源，過去如此，今天亦然，這是我們在今年預算案公布時政府煞有介事聲稱要為樓市降溫、但因利之所在我們認為政府僅會喊口號而不會做實事的根本原因。真要令樓價回落，特區政府可以從土地和物業供應入手，也可以從徵稅、按揭以至在買賣手續上施加各種規限，務求令供應增加、轉手成本上升，樓市投機客衡量成本效益和風險之後，自會因應收歛。問題是，特區政府為什麼要這樣做？

同樣道理，總理溫家寶聲言對蝸居感同身受，一再向人民保證會管好樓市，但房地產涉及地方政府的主要收入來源，其他如銀行、稅收部門等都因樓市壯旺而成為得益者，它們是否真心願意協助中央政府整頓樓市？即將召開的人大政協兩會會議現在盛傳會成為內地調控樓市的分水嶺，即政府會在兩會期間再次加強力度，嚴厲整頓樓市，但成效如何，沒有人可以提供肯定答案。

中國政府調控樓市始於零五年四月二十八日，國務院推出「加強房地產市場引導和調控的八條措施」（即所謂國八條），但市場觀望一段短時間後，樓價繼續上升，國八條形同虛設。到了零六年五月十七日，國務院再推出國六條，以穩定樓價為目的，加強中小住宅和廉租屋的供應，但結果仍然無效，地方政府繼續高價賣地、招商引資，而銀行系統則向大型發展商繼續提供巨額放貸；結果，樓價不跌反升。

眼見樓市一浪高於一浪，而中東杜拜的地產泡沫終於在去年爆發，國務院於是在去年十二月十四日，及今年的一月十日再推出國四條和國十一條，從過去要鼓勵、促進房地產發展，改為以調控政策為主，強調要「壓房價、抑投機」，首次提出要實施差別化的住房稅收政策和信貸政策，並要規範中央企業在房地產市場的投機行為。國務院對整治樓市的決心不可謂不大，而且出台政策一次比一次嚴厲，但為何樓市愈壓愈升？是因為政策太溫和？還是地方政府、發展商、參與物業市場的央企及眾多利益團體陽奉陰違，抵制政府的調控措施，令內地樓市始終無法冷卻下來？

兩會期間，不少政協和人大委員準備以提案方式要求政府進一步壓抑樓市，有民意掙腰，政府自然可以放手推出更嚴厲的措施，其中國土部據說會加強與證監會、銀監會的協調，對準房企土地融資環節，聯手加以對付。我們一直認為，以房地產作為政費主要來源的模式，即使在香港也衍生出諸多後遺症，如果全國都效法香港，其對內地民生、金融系統以至社會穩定都會造成無可估量的風險，對此政府不可能袖手旁觀；我們向來認為內房股風險大，原因正在於此。

Don't expect changes to HK's high property price policy

SCMP Monitor By Tom Holland



Donald Tsang Yam-kuen promised to get a grip on Hong Kong's ballooning home prices.

We do not want to see a huge property bubble developing, he told a hall full of business executives. We do have tools available to stabilise the market if needed.

Of course, the government has the tools to stabilise prices; it is the monopoly supplier of land in Hong Kong and controls the market.

But whether Tsang chooses to do anything bolder than merely tweak the city's land supply mechanism is doubtful. After all, the government has deliberately rigged the whole system precisely in order to keep home prices high.

The reason Tsang is making noises about reining in the market is the near 30 per cent rise in flat prices so far this year, which has driven prices up to within a whisker of their March 2008 highs.

The run-up in prices has prompted a swelling chorus of protests that the supply of new flats coming to the market is insufficient and that the reason is the government's restrictive land supply system.

As things stand, there are three main ways a property developer can acquire plots to build on. It can trigger a land auction through the government's application list mechanism. It can pay a hefty premium to the government to allow it to build homes on land previously designated for agricultural or industrial use. Or it can go into business with the government-controlled MTR Corp to help develop portions of MTR's giant land bank.

Under the application list system, a developer triggers an auction if it proposes paying 80 per cent of a secret reserve price for a plot on the government's list. If no one then makes a higher bid, the developer that initiated the auction has to pay the full reserve price. The application list method was introduced in 1999 to replace regular auctions. A large part of the idea was to help support depressed prices. But the system has succeeded beyond anyone's wildest dreams. Land auctions have all but ground to a halt as developers have failed to file rich enough proposals.

The developers blame the government for setting reserve prices too high. Cynics rubbish that notion, saying the developers have colluded not to trigger auctions, in order to keep prices high.

That would suit the large developers, who are sitting on sizeable areas of farming and industrial land. With the conversion charge determined by the difference in value between residential land and plots earmarked for other uses, a shortage of residential land ensures that only the richest developers can afford to pay the premium.

It would also suit the MTR and its favoured partners, who in recent years have exerted a virtual stranglehold on new properties in the mass market.

In each case, the effect of the land supply mechanism is to erect formidable barriers to entry, restricting the market to a select cartel of developers and protecting their margins by supporting prices.

In last month's policy address, Tsang hinted that he might ease the supply of land through the MTR and by allowing easier land use change. But the fundamental flaws of the system - its high barriers to entry - will remain in place.

If he really cared about making property affordable, Tsang would introduce more competition to the market by scrapping the heavy up-front fees participants must pay and replacing them with back-loaded charges such as annual taxes on completed developments.

The chances of that are negligible, however. Tsang is far more interested in supporting the value of the assets held by Hong Kong's existing property-owning class than he is in providing affordable homes for first-time buyers.

As he said yesterday: Whatever action we may consider, we have to take into account the legitimate concern of existing homeowners. In other words, don't expect any substantive changes to the government's high property price policy.

懷念董伯伯、托高樓價非政府應為之

余錦賢



懷念董伯伯

前天路過中環，見梁家傑及公民黨成員在大街上「嗌咪」，申訴「無殼蝸牛」之苦，號召「苦主」周日上街遊行。與此同時，房委會小組開會，大部份委員要求再建居屋，協助年輕人「上車」，樓市風暴一觸即發，令筆者想起九七年的光景。

想當年，為「無殼蝸牛」力撐的是李永達及民主黨黨員，他們要求政府壓抑樓價，用盡各種方法「冷卻」樓市；時任特首的董建華則全力推動八萬五房策，大量供應住宅單位，跟民主派議員互相唱和，希望馴服瘋狂飆升的樓市。現在政府經常以市民供樓負擔能力衡量樓市，在九七年六月，供樓比率達到百分之八十五點五，是歷史高峰，即一個家庭收入一百元，要用八十五元供樓，問你怕未？老董當年的八萬五，除了本報力排眾議認為不可行之外，大部份政客包括民主派都拍掌叫好，認為對市民有利。

其後樓市土崩瓦解的慘痛記憶，毋須在這裏重溫，老董八萬五成為眾矢之的，「德政」變成「惡政」，推倒樓市成為市民倒董的一大原因。誰對誰錯留待歷史評說，但最令人不齒的，是民主派、包括力無殼蝸牛的李永達也加入聲討老董八萬五的行列，混水摸魚，大撈政治油水；這些政治小丑充斥香港政壇，想不到十多年後又再蠢蠢欲動；誰說歷不會重演！

老實說，香港樓市放任不理，難，因為炒家和利益集團太多；但要打壓冷卻，更難，因為有老董的教訓在前。說起董先生，現在很多人忽然都說懷念他，看現在的樓市、科技發展（因高錕獲諾獎而掀起短暫的「科技熱」）、保育環保、經濟轉型，無一不是在董治年代提倡但卻遭政黨奚落的政策，不少事後孔明都說：都是董先生有先見之明！

要壓樓市，幾時輪到梁家傑，請董先生出山吧。

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羅家聰



本港樓市的需求

或許再從另些角度，看看住戶這「求」方面的因素與樓價之關係。住戶數目若多，原因不外二個：一是人口增多，二是每戶人數減少使戶數增多。本港的人口趨勢，大家心中有數。從港府不斷呼籲市民生育而人口不斷老化可見，將來人口本身很難成為推動樓市需求的因素。

另一因素、即每戶人數又如何？最近每戶已跌至平均不足三人，似乎2004年以前的節節下跌不會無止境地跌下去吧？！還有，本港已置業的住戶比例已逾一半，比例自1990年代中起已慢下來，2000年起更只橫行。這多少解釋了為何樓價自1994年起橫行至今。在貧富懸殊冠絕全球之下，業主比例還可再升多少？

上述因素，絕對可作長遠的樓價展望。由資金驅使的樓價周期上落，則另作別話。在2月的拙文中已曾指出，最能影響明天樓價的不單是呈統計顯著的GDP或空置率，而是昨天的樓價。換言之，樓價走勢是極具動量（momentum）的，升開很容易再升，跌開亦很容易再跌。如今，樓價的周期因素還多了一項，就是來歷不明的外來資金。


托高樓價非政府應為之

雖然無實據，但說外來資金中大陸佔大多數不會與實況相去太遠。大陸資金之所以大量湧入，投資移民博取本港身分證固然是因素之一，但更重要的，是中央瘋狂救市後資金苦無出路，買貴了當地股樓之後自然買到來「較便宜」的港樓。然而，這似乎並非好事。

短期來說，樓價飆升帶動百物騰貴，自然影響民生。長遠而言，本港的樓市周期似要跟隨大陸的經濟及樓市周期；惜中央政策幾乎測無可測，何時逆轉實難以得知。

港官指樓市並非供應不足，沒有說錯。只是行政長官不按環球政府慣常做法，不為過熱而降溫（起碼是口頭降溫），反而在言論上不斷煽風點火之餘火上加油，為恐樓價不「爆升」至「天乜天物」之價。

可以預見的後果是，本想等待樓價回落而上車的準業主將急不及待而貴價買入。然而，愈貴愈買從來是炒家而非用家之策，當買入甚或安居後，樓價才來跟隨大陸樓市泡沫爆破而暴跌，這些上車人士很容易成為負資產的生力軍。

如「八萬五」般「隊」樓價，固然絕不可取。但過猶不及，有意無意、半推半就將樓價托高，亦非政府所應為之，尤其是號稱奉行市場經濟的香港（內地還可原諒）。不少人皆會問：為何不可真正地按市場需求而賣地？為何這麼多荒廢廠廈不改變用途？為何要偏幫地產及相關行業而犧牲其他行業的利益？（單是貴租已甚具殺傷力，傷及的不只商戶，還有住戶。）為何連規定列出地毯面積這般簡單的市場透明度也做不到？

這些問題我們早有答案，但或許永遠得不到正視。

豪宅熱炒可以不理？樓市借勢而上？

畢老林



昨天老畢話，施政報告出台，地產喧賓奪主。果然，六大產業以至中港金融合作等影響香港長遠競爭力的議題，不及行政長官對樓市發展取態那麼引人注目。

有兩句話特別值得一提。煲呔說，政府好難令樓市大升，但可以摧毀樓市，因此不要迫政府做摧毀樓市的事。佢又話，政府不會理會豪宅交投，「由得佢升吧」。這等於間接表達了政府在土地供應問題上的立場，亦意味特首相信豪宅市場大起大落，與香港整體樓市和經濟民生完全無關。話口未完，西半山天匯意向呎價已達10萬元，比早一日優先認購單位最高呎價又貴了3萬！

豪宅熱炒是否真的可以不理？特首係咁話，賓架也如是說。銀行界認為豪宅炒風毋須擔心，最主要的理據是內地買家傾向一筆過付清樓價，不喜歡做按揭上會，銀行根本無借過錢出去，豪宅10萬元一呎也好，3萬元一呎也罷，跟銀行何干？這個煲即使聽日就爆，傷的也只是業主，銀行絲毫無損，唔似97之後，物業負資產業主斷供，銀行收回的單位資不抵債，損失不菲。

實際情況是否這樣，不妨從一些數字中尋找線索。根據按揭轉介機構經絡的統計資料，在9月份本港1000萬元或以上的物業交易中，銀行為內地客承造按揭買入的單位，佔總成交比例達21.5％。換句話說，每五宗便有超過一宗是內地客透過本地銀行提供按揭貸款才得以完成。當然，反過來看，每五宗交易有接近四宗是 all-cash transactions，仍佔絕對多數。


從數字看風險

數字雖無得拗，但值得注意的是，香港的低息環境和熱錢不斷湧入推高資產價格，加上銀行為已成為本港豪宅市場生力軍的內地客承造樓按，態度遠較以往進取，這會否吸引財力較遜、無法一次過付清樓價的內地買家入市，令豪宅炒風變本加厲，製造更巨型的泡沫，不可不留神。

經絡的統計資料並未細分不同級別高價物業的內地買家比例，亦沒有列出成交金額，很難評論豪宅炒風對銀行風險管理是否已造成挑戰。然而，內地客高追、發展商高賣，只要銀行對承造內地客樓按取態日寬，而這類買家佔整體成交比例持續上升，豪宅市場一旦出現大起大落，就唔可以話唔關銀行事。

曾蔭權把香港樓市「一分為二」，說除了豪宅單位外，樓價仍低於1997年高峰時的水平。本港整體物業價格（以中原樓價領先指數為準），從1996至97年回歸前後漲近一倍，並在這個水平見頂，然後進入漫長的下跌期，直至2003年沙士疫情退卻始見底。樓市之後逐步回升，但2008年環球金融風暴殺到，樓價又輾轉回落。不過，美國瘋狂減息令香港貨幣環境空前寬鬆，加入熱錢大量流入，推動本地股樓價格大幅反彈。

正如煲呔所言，與97高峰比較，本港整體樓價仍有一段距離。可是，這是否意味樓市沒有泡沫？


向來以RE（real estate）大好友姿態行走江湖的瑞銀，在最新的研究報告中話，眼前香港的房地產泡沫，可能比九七有過之而無不及。老畢無意做大行傳聲筒，有興趣知道UBS點解咁講，大可上網查閱。這裏只想提出幾點觀察，看看曾蔭權在施政報告中「無心插柳」，是否已經在地產市場一石激起千重浪。

在樓市問題上，特首原可點到即止，只談大原則，盡量不彰顯政府的policy bias。然而，不知是否「八萬五」陰魂未散，煲呔連不該講句都講埋︰「政府有能力摧毀樓市，不要迫政府這樣做。」如果控制權在政府手上的土地供應有摧毀樓市之能，特首的另一句話──「政府沒有能力令樓市大升」──便顯得前言不對後語。


前言不對後語

既然土地供應是樓價升跌的lever，這方面的變動若能令樓市崩潰，自然亦可以將樓價推至天高（「八萬五」政策推出和停止賣地後樓市的起落，已證明了這一點）。曾蔭權指政府只有能力摧毀樓市，對推動樓價大升卻無能為力，在邏輯和實證上都是站不住腳的。這兩句話同時揭露了特首的「底牌」，讓正在蠢蠢欲動的炒家得悉政府的policy bias，免了他們對政策風險之憂。

也許自覺「說溜了嘴」，煲呔連日為政府在樓市問題上的立場解畫，反覆強調目前市場上呎價4000元以下的物業供應充裕，只要準買家不揀飲擇食，置業並非難事。網上已有許多朋友拿這個「建議」開玩笑，你一言我一語，叫大家疊埋心水找個風涼水冷的橋底靚位遷而居之。這些雖然都是戲言，但特首呼籲市民考慮在偏遠地區置業，等於間接承認市區樓價格已超出許多市民的負擔能力。曾蔭權認為非豪宅物業市場未見泡沫，可信性自然大打折扣。

不過，在老畢眼中，煲呔樓市言論最大的筆敗，在於他三番四次將今天的樓價跟九七高峰比較。任何有經濟常識的人都知道，與歷史上最極端的例子類比，得出的結論必然毫無參考價值。在這一點上，牛市熊市並無分別。先說「熊」的一面。

金融海嘯後，許多分析員拿今天的景況跟上世紀三十年代大蕭條相比，其潛台詞是，美股一日未match到大蕭條的跌幅，熊市仍未見底。可是，問心那句，他們當中有幾多人真的相信「末世景象」會一成不變地重演？

雖說鑑古可以知今，但為了證明自己的看法正確，一廂情願地求證於歷史，只會令人失笑。


萬勿胡亂類比

同樣，在升市中拿超級泡沫作benchmark，只會彰顯這樣做的人昧於事實。記得九七時，香港市民無不深信樓價只升不跌、愈遲入市愈「蝕底」，供樓負擔佔收入比例高達八、九成的家庭，可說比比皆是。如果目前樓價跟九七比未到「家鄉」，可以證明今天樓市不存在泡沫，那麼拿信貸狂潮跟鬱金香狂潮比、將科網泡沫同南海泡沫比，又有何不可？

特首是否要告訴炒家，樓價一天未重返九七水平，仍有大把水位上漲？連太古城、杏花呎價離九七高峰尚差幾多個巴仙，政府都一五一十巨細無遺地向公眾宣示，這樣做有必要嗎？

老畢並非指特首有意助長樓市炒風，但從施政報告發表後，煲呔在房地產這個令港人又愛又恨的議題上進退失據、胡亂類比，可見情況已開始失控。

曾蔭權自揭底牌，繼而講多錯多，樓市炒家會否覷準時機，轉戰仍有上升空間的中價物業，令樓市狂態重現？對投資者來說，煲呔打「開口牌」，到底是危是機，今個周末不妨攝高枕頭想想。

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信報社評



政府袖手旁觀 樓市借勢而上


行政長官聲言不會干預豪宅樓價，因為豪宅市道跟一般住宅無關，豪宅的天價，也不會影響一般物業的價格，但此說是否成立？影響樓價的因素眾多，預期回報率（expected rate of return）、風險溢價、租金走勢、通脹預期等等，都會左右樓價升跌；按照一些地產商透露的訊息，現在不少豪宅買家根本毋須按揭，以現金交易，他們很多都是內地豪客，購買豪宅的原因，主要是以投資（投機）為目的，「看好後市」，希望日後有看得更好的大好友接貨。以投資者為主的市場，基本因素如通脹、按揭利率等對他們的影響微乎其微，因為價格飆升足以抵銷上述的「炒樓成本」，唯一影響豪宅炒家的因素，只是預期回報率，如果回報欠佳，他們的投資就會泡湯。純以投機為主的市場，政府是毋須干預的，刻意「壓抑」豪宅樓價，豈非令投機者可以趁低價入貨？但是，豪宅炒風和天價，是否真的不會對一般住宅樓價造成影響？

　　在沒有足以令人信服的研究公布之前，我們有如下的疑問：現在豪宅的定義非常模糊，過去曾經以一千呎的物業為分界線，但現在豪宅價錢急升，有些號稱豪宅的單位其實只得八百多呎，但因賣價奇高，整個物業的售價仍然甚「豪」。事實上，八百多呎的單位屬於一般中產家庭居所的面積，不少屋苑都有這種面積的物業，如果市面上一手的豪宅供不應求時，炒家將會轉而向這些「大單位」動腦筋，屆時連鎖反應肯定會扯高整體用家住宅市場的價格。

　　行政長官前天在回答有關土地供應的問題時，強調目前的勾地制度行之有效，他反問「（勾地表制度）一旦改變，便要解釋點樣改，點解要投呢一幅（地）？點解呢個價？點解揀呢個時間來賣？」驟看起來，香港對定期賣地制度好像非常陌生！其實在一九九九年以前，政府土地都是根據每年的賣地計劃出售，賣地計劃定出一個時間表，列明就指定土地進行定期拍賣和招標的日期，直至九九年由於要救市，政府才推出勾地表制度，其實定期賣地才是過去房地產市場的「常態」。定期賣地給市場的信息，是土地供應充裕，毋須擔心麵粉不足導致麵包漲價，有助為樓價降溫；九七前中英協商限定每年五十公頃土地供應是促成樓市大升的原因之一，現在政府不願恢復賣地，令市場憧憬未來樓宇供應有限，試問樓價又怎會不借勢而上？

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羅家聰



亂嗡的後果

有人言之鑿鑿指豪宅價格不影響普通住宅價格，接著被人罵個狗血淋頭。

這關乎到何謂豪宅。按當局的分類，某人所指的「七百幾、八百呎」，屬B、C類之間（見表）。將A至C類合稱「普通住宅」，相信不會有人反對。至於最大的E類，肯定是所謂的豪宅。問題是D類，即市面上的「扮豪宅」，又是否算是豪宅？

去年底樓價回升至今，A至C類與D至E類的升幅相關係數達0.62，不低；但A至C類與E類的則僅0.23，不高。換言之，假使某人的說話是有事實基礎，言下之意就是豪宅不計D類。再換言之，即是認為市面上過萬元呎價的扮豪宅都屬普通住宅。

難怪，抵被人罵個狗血淋頭。